Kauf Miet-Immobilie — Einfamilien-oder Mehrfamilienhaus?

Schauen wir uns die vor-und Nachteile der Einfamilienhäuser gegenüber Mehrfamilienhäusern Vermietung von Immobilien. Was Sie beim Kauf von Miet-Immobilie?
wie Sie investieren in multi-Familie Eigenschaften

Wir haben darüber geschrieben, immer ein Vermieter in einer früheren Serie. Jetzt schauen wir uns die vor-und Nachteile der Einfamilienhäuser gegenüber Mehrfamilienhäusern Vermietung von Immobilien. Was Sie beim Kauf von Miet-Immobilie?

Im Spiel von Monopoly, einem beliebten gewinnende Strategie ist, zu transformieren vier grüne Häuser in einem großen, roten hotel.

Immobilien investieren ist ähnlich – viele neue Investoren beginnen mit Einfamilienhäuser und schließlich bewegen sich in kleinen Mehrfamilien-Häusern oder Wohnanlagen.

Jede Anlageform hat vor-und Nachteile. Dieser Artikel vergleicht die Investition in eine einzelne Familie nach Hause, um ein Mehrfamilien-Haus (duplex -, triplex-oder quadplex) mit dem Ziel zu helfen, eine wachsende Anleger entscheiden, welche Anlageform eignet sich für Sie und Ihr portfolio. Beachten Sie, dass die Vergleiche sind stark abhängig von der gewählten Immobilien-Markt, die Verfügbarkeit von Mehrfamilien-Häusern, und die projizierten Mieter pool.

Vorteile Von Mehrfamilien Property Investing

Einer der größten Vorteile von Investitionen in Mehrfamilien-Häusern ist die Fähigkeit zu maximieren Hypotheken. Fannie Mae und Freddie Mac, die beiden Staatlich gesicherte Hypotheken-Kreditgeber, die Anzahl der Hypotheken ein investor haben kann, zu einer Zeit, zu zehn. Da die meisten Hypotheken-Unternehmen irgendwann zu verkaufen, Investitionen, Hypotheken zu einem anderen Unternehmen, die Sie benötigen, zu entsprechen, um Fannie und Freddie ist Richtlinien.

Ein Mehrfamilien-Haus mit vier Einheiten oder weniger, ist immer noch eine grundlegende Hypothek und zählt nur gegen eine von den zehn Hypothek Kleingärten. Nach zehn traditionellen Hypotheken, der investor muss kreativ werden und schauen in die privaten Geld-Kredite oder portfolio-Kredite, um weiter zu expandieren gehebelten portfolio. Kauf Mehrfamilien-Häusern ermöglicht es Ihnen, schnell zu bauen Ihr portfolio. Verpfändung zehn triplexes Erträge dreißig Einheiten im Vergleich zu verpfänden zehn Einfamilienhäuser.

Kaufen multi-Familie Häusern ermöglicht es Ihnen, schnell zu bauen Ihr portfolio. Verpfändung zehn triplexes Erträge dreißig Einheiten im Vergleich zu verpfänden zehn Einfamilienhäuser.

Mit Mehrfamilien-Eigenschaften, die Kosten pro Einheit wird immer billiger sein als ein Einfamilienhaus in der gleichen Gegend. Der gesamte Kaufpreis könnte höher sein, aber der Preis pro Einheit werden weniger als ein Einfamilienhaus. Dies wiederum ermöglicht es Ihnen, schnell bauen Ihr portfolio mit weniger Investitionskosten zu schließen.

Mehrfamilienhaus als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien haben in der Regel höheren cash-flow und return on investment als eine einzige Familie zu Hause. Dies stellt auch eine Art von Sicherheitsnetz – zu besitzen mehr Einheiten gibt Ihren cash-flow Puffer wird eine Einheit zwischen den Mietern.

Wenn Sie vier Hypotheken auf vier Einfamilienhäuser und eine ist frei, es könnte eng werden, zur Deckung aller Ihrer Ausgaben. Aber wenn Sie haben eine Hypothek auf vier Einheiten und einer ist frei, Ihren cash-flow sollte noch positiv sein.

Nachteile Von Mehrfamilienhäusern Property Investing

Wie bei allen Investitionen, ist es wichtig zu verstehen, die Risiken und Fallstricke der Ihre Investition. Ein Hauptanliegen für Mehrfamilien-Eigenschaften ist die Qualität der Mieter. Denn die Lage ein Mehrfamilienhaus Eigenschaft könnte in einem weniger wohlhabenden Nachbarschaft, können Sie am Ende mit niedrigeren Einkommen der Mieter.

Dies kann dazu führen Sie zu mehr offenen stellen oder Probleme mit Mehrfamilienhäusern Mieter im Vergleich zu single-Familie Mieter. Mehrfamilien-Eigenschaften erfordern mehr property-management — anstelle der Suche nach einer Person, die Sie oder Ihr Schlüsselhalter brauchen, um mehrere Mieter. Dies bedeutet auch, Sie haben mehr Mieter zu verwalten und möglicherweise Kopfschmerzen mehr.

Einige Mehrfamilien-Häuser haben keine Dienstprogramme aufgeteilt zwischen allen Einheiten. Dies bedeutet, es wird ein service durch den Vermieter. Jetzt haben Sie zu zahlen, Wasser, gas, Strom, Müll, Schneeräumung, etc., für Ihre Mieter. Im Idealfall sollten Sie kaufen ein Mehrfamilien-Haus, wo jede Wohneinheit hat seine eigenen Verbrauchszähler.

Wenn Sie schließlich verkaufen diese Eigenschaft, wird Sie vermutlich an einen anderen investor als Mehrfamilien-Einheiten sind nicht so wettbewerbsfähig in der Heimat Absatzmarkt für Familien zu schaffen, ein Zuhause. Dies schränkt den pool von potenziellen Käufern und könnte den Verkauf der Immobilie schwieriger, die Straße hinunter. Auch, Mehrfamilien-Eigenschaften historisch nicht schätzen im Wert so viel wie ein Einfamilienhaus.

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Economy Of Scale

Multifamily investments traditionell Forderung «economy of scale» als ein Vorteil, aber es kann in beide Richtungen gehen meiner Meinung nach. Eine definition von «economy of scale» ist ein wirtschaftlicher Vorteil, aufgrund der Größe, output-oder-Skala mit den Kosten pro Einheit in der Regel sinkt mit zunehmendem Maßstab als fixe Kosten verteilen sich auf mehr Einheiten der Ausgabe.

Ein Beispiel ist Dach-Ersatz. Wenn Sie im Besitz einer triplex-Sie haben ein Dach über drei Einheiten, also, wenn es Zeit ist, ersetzen Sie Ihr Dach wird es billiger sein als das ersetzen der Dächer auf drei separaten Einfamilienhäusern.

Ein weiteres Beispiel ist, wenn Sie wollen-Reha alle drei Einheiten, die Sie senden können, ein Klempner, Maler, etc., die Eigenschaft, nicht alle Einheiten auf einmal und erhalten Sie eine größere Rechnung, anstatt mehrere kleinere Rechnungen, wenn Sie geschickt hatte, die gleichen Personen zu verschiedenen Eigenschaften. Umgekehrt, Mehrfamilien-Eigenschaften haben mehr HVACs, Toiletten, Geräte pflegen, im Vergleich zu einer einzigen Familie zu Hause.

Echte Beispiele

Hier sind drei verschiedene Eigenschaften für Verkauf jetzt, aufgeteilt nach Preis, Kosten pro Einheit, monatliche Miete, Hypotheken und Steuerschulden -, management-und Gemeinkosten.

Eigenschaft 1 – Familienhaus, 3 Schlafzimmer 1 Badezimmer

Preisvorstellung
$76,360
Kosten/Einheit
$76,360
Total Miete/Monat
$900
25% Anzahlung & 5% Abschlusskosten
$22,908

Monatliche Kosten

Hypothek Zahlung (30 Jahre 5% fest)
$307.44
Grundsteuer & Versicherungen
$115
Property Management (10%)
$90
Leerstand (5%)
$45
Reparaturen (5%)
$45
Sonstiges (Hilfsmittel, HOA)
$0

Gewinn-Potenzial

Monatliche Cash-Flow
$297.56
Cash-on-Cash-Rendite (COCR -)
15.59%
Cap Rate
9.51%

Eigenschaft 2 – Duplex, 2 Schlafzimmer, 1 Badezimmer und 1 Schlafzimmer 1 Badezimmer

Preisvorstellung
$103,300
Kosten/Einheit
$51,650
Total Miete/Monat
$1,300
25% Anzahlung & 5% Abschlusskosten
$30,990

Monatliche Kosten

Hypothek Zahlung (30 Jahre 5% fest)
$415.90
Grundsteuer & Versicherungen
$145.83
Property Management (10%)
$130
Leerstand (5%)
$65
Reparaturen (5%)
$65
Sonstiges (Hilfsmittel, HOA)
$0

Gewinn-Potenzial

Monatliche Cash-Flow
$478.26
Cash-on-Cash-Rendite (COCR -)
18.52%
Cap Rate
10.39%

Eigenschaft 3 – Triplex; allen 2 Schlafzimmer 1 Badezimmer

Preisvorstellung
$177,780
Kosten/Einheit
$59,260
Total Miete/Monat
$2,400
25% Anzahlung & 5% Abschlusskosten
$53,334

Monatliche Kosten

Hypothek Zahlung (30 Jahre 5% fest)
$715.77
Grundsteuer & Versicherungen
$233.33
Property Management (10%)
$240
Leerstand (5%)
$120
Reparaturen (5%)
$120
Sonstiges (Hilfsmittel, HOA)
$0

Gewinn-Potenzial

Monatliche Cash-Flow
$970.90
Cash-on-Cash-Rendite (COCR -)
21.84%
Cap Rate
11.38%

Mathe-Noten:

  • Monatliche Cash-flow = Monatliche Einnahmen – monatliche Ausgaben
  • COCR = (Jährliche Cash Flow/Total Cash Benötigt, um zu schließen) x 100 – Können Sie vergleichen, Eigenschaften, die mit genutzt Hypotheken
  • Cap Rate = (Jährliche cash-flow, ohne Hypothek Zahlung/Kaufpreis) x100 -Cap-rate können Sie zum vergleichen von Eigenschaften, als wenn Sie alles bezahlt cash

Wie Sie sehen können aus den Beispielen, bewegt sich in Zunehmender Größe zurück, aber Sie haben zu berücksichtigen, alle der Vorteile und Nachteile, die wir vorher gesprochen haben, um zu sehen, was für Sie richtig ist. Ich persönlich würde wählen Sie die duplex oben für mein erstes Mehrfamilien-Investitionen.

Die Kosten pro Einheit ist die niedrigste, die Bargeld brauchten, um in der Nähe auf dem Grundstück ist viel kleiner als die triplex, die Renditen sind sehr solide, und schließlich den Weiterverkauf von duplex-könnte einfacher sein, als die triplex.

Jede dieser Eigenschaften könnte eine große Investition für Sie sein; es hängt alles von Ihren Zielen und der Bereich des Landes, in dem Sie suchen, um zu investieren. Viel Glück und wir sehen Sie in den Vorruhestand!

Wenn Sie schauen, um in Immobilien zu investieren aber auf der Suche nach etwas ein wenig mehr die Hände ab check-out stolperte fundrise oder RealtyShares, wo Sie investieren können, crowdfunded Immobilien-Projekte.

Was kommt als Nächstes?

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