8 Probleme mit dem Kauf Mietobjekt und zum Vermieter

Sind Sie erwägt, einen zu stürzen und zu einem Wirt? Lesen Sie zuerst über die wichtigsten Nachteile der Kauf Vermietung von Immobilien und die Verwaltung von Mietern.
warum investieren in der Vermietung von Immobilien

Träumen Sie davon, den Besitz von Immobilien? Vielleicht mehrere Investitionen-Eigenschaften, von denen zu verdienen, die ein monatliches Einkommen? Ach, das Leben…

Aber, bevor Sie Kontakt mit Ihrem real estate agent, überlegen, was wirklich beteiligt. Wenn Sie möchten, erstellen Sie ein Einkommen sofort, müssen Sie Ihre Immobilie vermieten. Obwohl der Vorschlag-klingt einfach, ist es aber nichts. Die Informationen, die folgt, details die Nachteile zu Immobilien-management.

Es ist nicht dazu gedacht, um Sie davon abzubringen sich vorwärts zu bewegen, sondern Ihnen zu zeigen, dass es Nachteile sowie Vorteile für den Kauf und die Verwaltung von Miet-Immobilien. Lassen Sie sich nicht das Potenzial, um Geld zu verdienen cloud Ihre vision bei der Erwägung, ob oder nicht, du bist ausgeschnitten.

Probleme mit Immer ein Vermieter

1. Start-Up-Kapital

Alle potenziellen Vermieter betrachten die Kosten für den Erwerb einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie, aber viele übersehen, die Kosten zu renovieren. In anderen Worten, nicht erwarten, dass start-up-Kosten, die am Ende die Schließung.

Wenn Sie kaufen eine beschädigte oder out-of-date nach Hause, Sie verbringen könnte eine erhebliche Menge, es zu machen “vermietbar.” Schäden an dem Fundament -, Sanitär-oder Verkabelung kann Tausende von Dollar Kosten zu reparieren. Aber auch wenn Sie eine Immobilie kaufen, in gutem Zustand, können Sie noch änderungen vornehmen müssen, um es bis zu code. Denn viele Staaten haben strenge Anforderungen für die Vermietung Eigenschaften, die erfüllt sein müssen, bevor Sie beginnen zu vermieten.

Neben Umbau, wird in übereinstimmung mit diesen standards deutlich erhöhen können start-up-Kosten. Zum Beispiel, sagen wir, Sie kaufen eine vor kurzem erbaute Maisonette-wurde bisher vom Eigentümer bewohnt. Ihr Staat, Vermieter und Mieter Gesetze erfordern, dass Sie hinzufügen von Sicherheits-features, um die-Eigenschaft, bevor Sie werben für die Mieter. Eine Aufschlüsselung der erforderlichen änderungen ist wie folgt:

  • Handläufe installiert, die entlang der Vorder-und Rückseite Eingang: $1,300
  • Vorder-und Rückseite Türen ersetzt mit gesichert, verstärkter Durchgänge: $300
  • Peep-Loch-eingebaut in Fronttür: $50
  • Riegel-Eintrag installiert auf Vorder-und Rückseite der Türen: $50
  • Standard-Trennwand ersetzt durch ein Feuer-Mauer: $1,600
  • Fertige code-Inspektion: $35

2. Reparatur

Wenn es darum geht, ein Vermieter, zwei Dinge im Leben sind unvermeidlich: der Tod und Reparaturen. Don ‘ T sogar überlegen, eine Eigenschaft management-Geschäft, es sei denn, Sie sind sicher, dass Sie bezahlen für die Reparatur. Vermieter und Mieter Gesetze erfordern, dass Sie ernsthafte Reparaturen schnell. Wenn Sie nicht tun, könnten Sie haftbar gemacht werden für weitere Schäden.

Die Sache über Reparaturen wird Sie beschleichen Sie plötzlich und oft eine Menge Kosten. Zum Beispiel, wenn Ihr Mieter ruft an 11:30 Uhr in der Nacht zu sagen, Sie die Wasser-Heizung ist kaputt und überflutet das Haus, müssen Sie sofort senden Sie eine Notfall-Handwerker zum absperren des Wassers und trocknen des Teppichs.

Da es nach Stunden, er werde berechnet Ihnen $100 pro Stunde für jede der zwei Stunden ist er da. Auf top von, dass, Sie sind darüber informiert, dass Sie brauchen, um zu ersetzen die Wasser-Heizung. Da dies eine Reparatur, die geschehen muss, so bald wie möglich, fahren Sie zu Sears und kaufen Sie die preiswerten Wasser-Heizung, die Sie sehen. Nicht nur haben Sie zu bezahlen für die Lieferung und installation, aber auch Sears nicht haul away Ihre alte, defekte Wasser-Heizung. Zum Glück, Reparatur-Kerl bietet, um es zu entfernen, so lange wie Sie bezahlen ihm seinen Stundensatz und decken Sie die dump-Gebühren.

Hier ist der gesamte Aufwand für diese einzelne Reparatur:

  • Notfall-Reparatur (2 Stunden @ 100 US-Dollar pro Stunde): $200
  • Kosten zum Kauf einer neuen 50 Gallonen Wasser-Heizung: $599
  • Kosten für Lieferung und installation: $329 bei Sears
  • Kosten für die Beseitigung und schleppen-Weg von dem alten Wasser-Heizung (2 Stunden @ der standard-rate von 50 $): $100 + $50-dump-Gebühr = $150

Größere Probleme sind nicht die einzigen Fragen, die Sie haben zu berücksichtigen. Einige Bewohner nennen Sie für alles. Darauf vorbereitet sein, verbringen Ihre freie Zeit beim wechseln von Glühbirnen, Ersatz-Luftfilter, Jäten Meter, und sprühen quietschende Scharniere.

3. Sammeln Mieten

Sie haben tolle Mieter, die die Miete zu bezahlen auf Zeit jeden Monat. Haben Sie gute Mieter, die rutschen von Zeit zu Zeit, aber immer lassen Sie wissen, vor der Zeit, wenn zu erwarten ist die Miete. Und dann haben Sie die Mieter, die nicht zahlen und nicht anrufen. Als Vermieter sind Sie gehen zu müssen, spielen bill collector von Zeit zu Zeit.

Fragen Sie sich, wenn Sie bequem sind, und konfrontiert Ihre Mieter, bevor Sie beginnen zu vermieten. Beachten Sie, dass Sie haben, um urteilen als Vermieter. Zum Beispiel, stellen Sie sich vor, Sie hatten einen Mieter für sechs Monate und einen Monat nicht die Miete zahlen. Sie hören nicht von ihm für eine Woche. Abschließend entscheiden Sie, zu rufen, und der Mieter sagt Ihnen, dass er nicht in der Lage zu zahlen für weitere 7 Tage. Sie haben die Wahl, entweder Sie lassen die Mieter schieben oder zu Beginn der Räumung Prozess. Stellen Sie sicher, dass Sie bequem sind diese Art der Entscheidung und bleibe dabei.

4. Umgang mit Problem-Mietern

Die meisten Ihrer Mieter zahlt die Miete, behandelt die Immobilie wie Ihre eigenen, und halten Sie die Nachbarn glücklich. Aber irgendwann, müssen Sie zwangsläufig ein problem haben Mieter.

Als property manager, ich habe meinen Gerechten Anteil an Probleme. Einmal habe ich zugestimmt, eine Immobilie vermieten zu drei college-Studenten. Durch den zweiten Monat, haben Sie aufgehört, Miete zu zahlen. Meine Mitarbeiter und ich ging zum Haus, um mit Ihnen zu sprechen. Als sich die Tür öffnete, empfing mich eine große Stange, die aus dem Boden und bis an die Decke. Der Mieter installiert hatte ein fireman ‘ s pole in das Haus, komplett mit einem Loch in der ersten Etage Decke und ein Haufen Beton auf dem Boden. Die Mieter versprochen, die Miete zu zahlen und den Schaden reparieren, den von der pole. Nicht überraschend, haben Sie nicht.

Der Dritte Monat, ich legte für eine Räumung. Nach der Anhörung, der Mieter ging wieder zurück in das Haus und zogen Ihre Sachen vor den sheriff und ich bekam es. Als ich hinein ging, fand ich ein graffiti an der Wand, der Beton in den Toiletten und Waschbecken, Schimmel in den Geräten, Flecken auf den Böden und einen hellen, glänzenden fireman ‘ s poll.

Wenn Sie ein Vermieter, du gehst zu haben, um die Mieter kämpfen mit anderen Mietern, Mieter zu beschädigen Ihre Investition, und Mieter, die nicht zahlen. Sie müssen wissen, die Räumung Gesetze in Ihrem Staat auch, und bereit sein, Sie zu benutzen.

5. Überlebende Räumungen

Ihr Staat, Vermieter und Mieter Gesetze machen Räumungen scheinen ziemlich einfach. Zu starten, gehen Sie zum Amtsgericht, die Datei zu bemerken, planen Sie einen Termin bei Gericht, und zeigen, bis auf das Datum. Der Richter sagt dann der Mieter zu verlassen. Der Mieter Köpfe gerade zurück, um Ihr Eigentum, schnell packt und geht aus der Tür. Kein Schaden, kein foul, richtig?

In der Realität, Räumungen sind oft extrem Zeit-und kostenintensiv. Auch wenn Sie die Räumung Ihres Mieters erfolgreich, werden Sie wahrscheinlich entstanden sind, große Aufwendungen und den entgangenen erhebliche Zeit in den Prozess.

Ich habe durch es vor. Hier ein Beispiel für ein Szenario, wie eine Räumung kann:

  1. Der Mieter nicht seine Miete bezahlen kann, auf den ersten.
  2. Die fünfte herum rollt und der Mieter noch immer nicht bezahlt, aber Sie entscheiden, zu warten, noch fünf Tage, um zu versuchen zu vermeiden, Einreichung einer Räumung.
  3. Der zehnte kommt und Sie haben noch nicht gehört von dem Mieter. Sie gehen an das Gericht, zahlen Sie Ihre Gebühr (das reicht von $35 bis $100 oder mehr, je nach Zustand), und der Gerichtsschreiber teilt Ihnen mit, dass der Richter gesichert ist. Sie können nicht planen, die Ihr Gehör erst im nächsten Monat.
  4. Sobald das Gericht das Datum herum rollt, sind Sie zwei Monate mieten. Das Gericht entscheidet zu Ihren Gunsten, aber jetzt haben Sie, um einen Zeitpunkt festzulegen, mit dem sheriff, um die komplette Räumung. Das dauert weitere fünf Tage.
  5. Sie zeigen sich mit dem sheriff auf die 20 und finde, dass der Mieter die linke Haufen Zeugs hinter sich. Nach dem Gesetz in vielen Staaten, die Sie jetzt haben zu mieten ein Schließfach zu halten des Mieters Habseligkeiten. Das kostet weitere $50. Nun, wenn Sie waren sehr glücklich, Sie haben eine leer stehende Wohnung, die gereinigt und neu-Vermietung. Sogar an Ihrem glücklichsten, werden Sie wahrscheinlich verlieren mindestens einen Monat mehr Miete während man sich für einen Mieter. Wenn du nicht so viel Glück, die Mieter verursacht einige Schäden, die Sie reparieren müssen, bevor Sie mieten die Wohnung wieder.

Am Ende, die brechen so aussieht:

  • 4 Monaten verloren die Miete bei 750 US-Dollar: $3,000
  • Kosten, Datei im Gericht: $35
  • Kosten für mieten Lagerung: $50
  • Kosten Reparaturen: $500

Die Gesamtkosten für den Mieter auszuziehen: $3,585

6. Verwalten Sie Ihre Finanzen

Vermieter müssen sich auf property management als eine rotierende Tür. Die Mieter kommen, bleiben Sie Ihren Mietvertrag, und dann gehen. Während einige Mieter erneuern eines Leasings, die meisten bewegen sich auf dem nächsten Platz, wenn der Mietvertrag durch und verlassen Sie mit einem leeren apartment.

Ausfallzeiten, die Wohnung nehmen konnte, leer für mehrere Monate. Um erfolgreich zu sein Vermieter, müssen Sie lernen, zu verwalten, Ihre Finanzen in Zeiten von fest und Hungersnot. Einige Monate, Sie haben volle Belegung, Miete pünktlich bezahlt, und keine Reparaturen. Sie müssen gewidmet sein, genug zu sparen und nicht auszugeben, während jener Monate, da während der anderen Monate, werden Sie feststellen, Stellenangebote, Ende mieten und größere Reparaturen.

Ein Vermieter die Finanzen bleiben nicht konstant. Wenn Sie lernen können, mit dem Fluss zu gehen, und planen Sie für das unerwartete, Sie könnten nur überleben.

7. Halten Sie Ihr Eigentum Sicher

Wenn ein Mieter verletzt eine Eigenschaft, die Sie besitzen, gibt es eine gute chance, dass Sie verklagt werden. Sicher, Sie haben Hausbesitzer Versicherung, aber Sie haben immer die Pflicht, Ihre Immobilie ordnungsgemäß gewartet und in einwandfreiem Zustand sind, um zu vermeiden, einen Beitrag zu möglichen Pannen. Indem Sie Ihre Einheiten sicher, egal, was es braucht, vermindern Sie außerordentlich Ihre chance, die Probleme in diesem Bereich.

Um zu verhindern, dass Probleme, die Sie kennen müssen, die Gebäude-und Sicherheits-codes in Ihrem Bereich und Folgen Ihnen durch die Teilnahme an regelmäßige Wartung und überprüfung auf Ihre Eigenschaften in regelmäßigen Abständen. Es kann eine Menge Arbeit, aber sparen Sie einen teuren Rechtsstreit später auf.

8. Steuern Zahlen

Eine Sache, die Sie nicht zu übersehen ist, Steuern. Vermietung von Immobilien ist dein Geschäft und so werden Sie zu berichten haben, das Einkommen, das Sie verdienen, wenn Sie Datei Ihre Steuern jedes Jahr. Aber eine Steuer, die allgemein übersehen wird, ist die Grundsteuer. Wenn Sie selbst das Haus, das Sie Leben plus eine Vermietung Haus, Ihre Immobilie Steuerschuld konnte das doppelte, was Sie bezahlen, bevor Sie gekauft die Vermietung. Stellen Sie sicher, Sie verstehen die Wirkung von Steuern auf Ihre Gewinne und auch, dass Sie bereit sind, Sie zu bezahlen.

Es gibt einige weisen, in denen Steuern, arbeiten können, um Eigentümer einer Immobilie ist von Vorteil, insbesondere in eine nach unten Gehäuse-Markt. Denken Sie zum Beispiel, wenn Sie brauchen, um Ihr Haus verkaufen, können aber nicht, wieder hereinzuholen, was Sie dafür bezahlt. Wenn Sie verkaufen es als Ihre primäre Hause, können Sie nicht behaupten, den Verlust auf Ihre Steuern. Jedoch, wenn Sie schalten Sie ihn in ein Mietobjekt erste, können Sie in der Lage sein, zu behaupten, der Verlust als business-Niederlage gegen die Miet-Einnahmen oder mit Ihrem ordentlichen Einkommen. Dies kann verringern Sie Ihre Steuerschuld durch die Tausende von dollars besonders geraten, wenn Sie behaupten, ein großer Verlust und ein hohes Einkommen.

Letzte Wort

Kauf von Mietobjekten ist eine großartige Möglichkeit, um Geld zu verdienen. Denken Sie nur daran, dass ein Vermieter ist nicht alles Spaß und Spiele. Sie arbeiten hart für Ihr Geld und können werden konfrontiert mit Widrigkeiten von Zeit zu Zeit. Kauf-Miete-Eigenschaft ist nicht für jedermann. Es sollte eine Investition option, die Sie betrachten Sie nur, wenn Sie erreicht haben, eine gewisse finanzielle Unabhängigkeit.

Nicht nur start-up und laufende Reparatur-Kosten signifikant sein, aber Sie wollen investieren eine erhebliche Anzahlung, um zu Holen Sie sich die besten Kreditkonditionen und minimieren Sie Ihre monatlichen Hypothek Zahlung. Dieser sagte, bewusst sein, dass in einem nach unten Gehäuse Markt ist, könnten Sie Geld verlieren auf Ihre Investitionen und werden kopfüber auf Ihrer Hypothek. Noch, Kauf von Immobilien kann eine gute Möglichkeit zur Ergänzung Ihres Einkommens, oder sogar ersetzen Sie Ihre aktuellen.

Haben Sie Miet-Immobilie? Welche lehren haben Sie aus der Erfahrung?

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