Alle Gründe, Nicht zu Investieren in Immobilien – Zen und die Kunst der Immobilien – Medium

Ich weiß über Sie gelesen haben, wie einfach Immobilien investieren ist. Es ist so trendy jetzt. Ich weiß, ich weiß, Sie wollen kaufen eine multi-Familie zu Hause und Leben in einer Seite und vermieten die andere. Sicher. Sie wollen…
wieso nicht, in Immobilien zu investieren

Es ist Nicht so Einfach wie Man Denkt

Ich weiß über Sie gelesen haben, wie einfach Immobilien investieren ist. Es ist so trendy jetzt. Ich weiß, ich weiß, Sie wollen kaufen eine multi-Familie zu Hause und Leben in einer Seite und vermieten die andere. Sicher. Sie wollen, kaufen Sie einen kleinen apartment-Komplex. Sicher. Ich verstehe immer noch nicht, warum jemand denkt, dass diese einfach zurück.

Ich bin hier um Ihnen zu sagen, dass es bullsh*t ist. Mehr Menschen verlieren Ihr shirt Investition in Immobilien als Ihr je wissen werdet. Sie müssen ein Experte in real estate zu stützen langfristiges Wachstum durch Investitionen. Und selbst diejenigen von uns, die tun es unser ganzes Leben verlieren immer noch auf Angebote.

So stoppen hören Sie Ihrem Freund, wer ist ein agent, und möchte Sie verkaufen ein fixer upper, die in einem “up and coming” – Nachbarschaft. Stop-hören zu den alten Hasen, die gefunden Eigenschaften vor Zillow in der Nähe war. Stoppen hören Sie Ihre gierige Gehirn, das Ihnen sagt, dass Sie einfach mehr brauchen. Einfach aufhören.

Es ist nicht so einfach, wie Sie denken.

Mein Hintergrund

Ich habe mitgewirkt in Immobilien, seit ich laufen konnte. Dies ist keine übertreibung. Mein Vater war ein Rechtsanwalt, aber nie Geld, weil er liebte Immobilien so viel. Er kannte jeden trick im Buch. Und diese tricks gibt es nicht mehr in der gleichen Weise.

Ich wurde gedrängt und durch Fenster von verlassenen Häusern (ich war der einzige, der passen könnte) bevor ich war in der ersten Klasse. Ich war die vermessung Blöcke und Nachbarschaften vor, die ich mochte Mädchen. Ich wollte auf Flohmärkten zu bekommen, Basketbälle, bevor ich aufgewachsen bin, aber mein Vater wollte einen kaufen die Häuser.

Ich habe in einem Familien-real-estate-investment-Partnerschaft für 30 Jahre. Wir haben ständig gepflegt zwischen 10-30 Einheiten während dieser Zeit. Wir kaufen jede Art von Immobilie, die Sie sich vorstellen können. Wir haben rehabbed. Wir haben es umgedreht. Wir haben gefloppt. Wir gemietet haben. Wir haben geräumt. Wir haben gehalten. Wir haben es getan, alle. Ich habe es getan alle.

Ich war auch ein real estate agent, trainer, team leader und real estate coach während drei Jahren im Geschäft. Ich habe sehr gut in dieser Zeit, aber hasste das Geschäft. Also bin ich gegangen. Das ist der Grund. Ich lief auch meine eigenen off-market-investment-Unternehmen und beraten Hunderte von Investoren auf deren potenzielle Käufe.

Dies beruht auf Erfahrung. In verschiedenen Staaten. Und über 30+ Jahre. Und ich sage Ihnen nicht, um in Immobilien zu investieren, es sei denn, Sie machen es Ihre Aufgabe, zu verstehen, alles über Sie.

Bereiche, die Sie Brauchen, Um ein Experte In der

  • die finanziellen Implikationen von Immobilien (Steuern 1031 exchange, Budgetierung, Markt-Volatilität, Reha-Kosten, Hypotheken, Festgeld, privates Geld, Immobilien-management)
  • Nachbarschaft Dynamik (die Fähigkeit zu erkennen und identifizieren die trends führen wird, dass die Preise nach oben oder unten in einem bestimmten Bereich, bevor es jemand anderes tut, Vertrauen auf “Augapfel” die Informationen eher als online-Quellen, die sechs Monate im Rückstand)
  • Erwerb Prinzipien (denkmalgeschützte Immobilien, off-market-Akquisition Trichter, direct-mail-Möglichkeiten, das fahren für Dollar, nähert sich Standard-Eigenschaften, Zwangsvollstreckungen, Gerichtsgebäude Schritte Einkäufe, verhandlungs-Taktiken für die verschiedenen Arten von potenziellen Verkäufern, REO-Strategien, die Wissenschaft der Ausschreibung)
  • Menschen (Vermieter/Mieter Beziehungen, Umgang mit notleidenden Verkäufern, die sich mit den Erben nach einem Todesfall die Arbeit mit Agenten, Einstellung von Vogel Hunde, die Anpassung an das Fliegen zu den unbekannten)
  • Prognose (wie viel wird dieser Wert nach der Reha, wie viel wird dieser Wert in fünf Jahren, wie viele andere Eigenschaften in diesem block sind wahrscheinlich gekauft werden, bald, angemessene Mieterhöhungen im Laufe der Zeit)
  • Daten (Verkaufsdatum, Verkaufspreis, Menge der Hypothek(en) geschuldet, der jüngsten Verkäufe in der Region, die jüngsten Verkäufe von ähnlichen Eigenschaften in anderen Bereichen, die bereits “kommen,” die Anzahl der cash kauft in der Gegend)

Diese sind nicht sogar nah an all die Dinge, die Sie wissen müssen, um zu gewinnen in Immobilien investieren. Hören Sie nicht auf Ihren cousin Fred, der Sie traf es groß einmal. Er ist wahrscheinlich unter Wasser auf die drei Eigenschaften, die er kaufte mit seinem Gewinn von der ersten.

Alle Gründe, Nicht zu Investieren in Immobilien

Man Kann nicht mit Bargeld Bezahlen

Dies ist, wo Menschen sich p*ssed off sofort. “Sagen Sie, ich soll mir keine Immobilien kaufen, es sei denn, ich kann zahlen in Bar?” Ja. Genau. Dies ist der Grund, warum:

Sie zahlen $859,348 für ein $500,000 Haus wie diesem. Denke, über, die. Wenn dies Ihre Wahl ist, um Hausbesitzer zu werden, für sich selbst, dann ist das verständlich. Weil Sie lieber selbst etwas, als zu halten Miete zu zahlen. Aber wenn Sie mieten, zahlen Sie nicht Steuern. Oder haben, etwas zu beheben, das bricht. P. S., dass die oben genannten Berechnung nicht enthalten Ihre Immobilien, Steuern oder Hausratversicherung.

Also Ihr $859,348 Investition von 500.000 $Haus ist nur der Anfang. Sicher, eine neue Küche bekommst du später noch mehr, aber es kostet ein hübsches Sümmchen jetzt. Auch, was über alles, was mit Pausen? Eine neue Wasser-Heizung. Ofen. Neues Dach. Es summiert sich.

Also, warum So viele Menschen nutzen Kredite für den Kauf von mehreren Eigenschaften? F*ck, wenn ich weiß. Sie sind hedging Ihre Wetten, dass Sie wissen, was Sie tun. Aber alles, was Sie tun müssen, ist, sich die letzten Abschwung zu wissen, dass es zu spät sein, bevor Sie wissen. Und dann werden Sie geklebt werden. Mit einem 100-Einheit Komplex in Texas, weil Ihre Freunde gesagt, es war eine Sperre.

Cash ist king. Blick auf die Berechnungen. Auch wenn Sie den Kauf als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien mit einem guten Mietpreis Rolle ist, haben Sie zu berücksichtigen, für Reparaturen, Leerstand, Abnutzung und Verschleiß. Und das ist alles, oben auf Ihren Hypotheken, dass Sie viel bezahlen für.

Ich weiß, Sie ignorieren mich auf diesen einen, aber selbst wenn Sie das tun, sehen Sie, wenn Sie können, ignorieren den rest, diese Punkte vor der Entscheidung, zu investieren.

Sie Denke, dass ein Vermieter ist Einfach

Hätte ich einen dollar für all die Male, die ich gesagt jemand, wie schwer es ist, einem Vermieter und ignoriert Sie mich. Und dann riefen Sie sechs Monate später sagen, es war das Schlimmste, was Sie jemals getan haben. Ich wäre mit diesem Geld kaufen eine andere Eigenschaft. Für Bargeld.

Ein Vermieter ist die absolute Schlimmste. Wie Chlamydien schlimmsten. In den meisten Bundesländern die Mieter alle Karten halten. Ahnungslose Käufer denken, Sie können lehnen Sie sich einfach die Mieter aus, Wann immer Sie wollen. Sorry. Nicht der Fall ist. Sie würden überrascht sein, wie viel die Mieter tun können, um f*ck mit Ihnen, wenn Sie wollen.

Und all das, während Sie halten die Tasche (die Hypothek). Und wenn Sie Sie in den Wahnsinn Sie kann Schaden Ihre Investition und verschwinden. Brände passieren. Wasser Lecks passieren. Die Mieter können sehr nachtragend, wenn Sie wollen. Vor allem, wenn Sie wurden ein a**Loch Vermieter.

Nie ein a**Loch Vermieter. Es wird Sie nirgends.

Ein Vermieter ist wie ein babysitter. Außer Sie sind nicht nur verantwortlich für die Kinder (Mieter), sondern für das gesamte Haus. Wie kommen Sie über die Nacht zu Wachen, Jimmy und Erin, aber der Geschirrspüler bricht. Das kommt von Ihr zahlen. Klingt toll, nicht wahr?

Ach übrigens, Sie sind auf Abruf 24/7. Wenn Sie ein Vermieter und es gibt eine Spülmaschine überlauf in der Mitte der Nacht, sind Sie immer genannt. Wenn es zu kalt im winter, werden Sie aufgerufen werden, jeden Tag. Wenn der Kühlschrank bricht im Sommer, Sie bekommen einen Anruf.

Ich weiß, was du denkst. Ich werde einfach einen property-management-Unternehmen. Ok, es geht ein anderes 8-10% pro Monat zu bezahlen. Und Sie sind noch immer ein Anruf. Weil property-management-Unternehmen s*ck zum größten Teil. Und anordnen von Reparaturen und nehmen die Anrufe Kosten Sie mehr.

Sie Wollen Einen Agenten, Um Die Arbeit Zu Machen

Willkommen auf dem Weg zu nie Geld in Immobilien investieren. Unter Berufung auf Agenten und deren know-how. Die große Mehrheit der Agenten (mehr als 99%) weiß nichts über die Investition in Immobilien. Sie wollen einfach nur eine provision für einen Verkauf.

Sie erwarten, dass Agenten, die Experten auf die neue breaking Bereichen, aber Sie haben, um zu verstehen, um Investitionen auch von nutzen sein für Sie. Erfolgreichsten Immobilien-Investoren nicht von Agenten, Eigenschaften zu kaufen, nur um Sie zu verkaufen. Wenn wir gut sind wissen wir, wie, die Eigenschaften zu finden, uns, gut, bevor Sie auf den Markt oder sonst jemand kennt Sie.

Wenn Sie verbringen Hunderte von tausenden von Dollar für eine Investition, die Sie nicht verlassen kann, die Forschung und die Arbeit an einen Agenten. Sie haben nur Zugang zu den auf dem Markt Eigenschaften. Und jeder kann sehen, dass diese. Also, warum würden Sie eine Immobilie kaufen, die jeder Zugriff hat? Es kostet weit mehr, als diejenigen, die Sie können sich selbst zu finden.

Und P. S., Nein-Agenten benötigen Sie, um zu sehen 100 dumps und 25 lowball bietet, nur um vielleicht einen Sieg. Sie glaube nicht, dass der das lange Spiel mit Investoren genug. Die agents, die nicht Ihnen helfen, Sie tun es selbst.

Auch die meisten Agenten wissen nichts über Zwangsvollstreckungen. Und Sie sind verwirrt über die REO Eigenschaften. Auch diejenigen, die denken, Sie wissen, nicht kennen. Weil der einzige Weg, Sie wissen, ist es erledigt zu haben. Über und über. In verschiedenen Umgebungen. Sie haben das Spiel gespielt haben um das Spiel zu verstehen.

Sie Investieren Wollen, In einem Heißen Markt

All dies bedeutet, dass Sie zu spät sind, um Geld zu machen. Das ist, warum Sie müssen wissen, das ganze Zeug an der Spitze. Wenn der Markt heiß ist, können Sie immer noch Geld verdienen. Aber nicht so viel, wie Sie können, wenn Sie finden, die nächste Nachbarschaft.

Plus Sie benötigen mehr Geld, und bieten gegen mehr Menschen in einem heiß umkämpften Markt. Gibt es keinen Punkt. Sie sind zu spät. Dies ist, wo “Investoren” immer Geld verlieren. Sie buy-in zu hoch ist. Sie verfangen Gebote bei einer Auktion. Sie nicht korrekt zu berechnen, Ihre Reha-Kosten. Sie denken, der Markt hat keine Spitze.

Zu spät, um die Partei in jeder Art von Investition zu verlieren. Denn Ihre Gewinne können größer sein, irgendwo anders. Und Ihr ante-werden weniger. Tun die due diligence zu Wetten auf Ihre eigene Forschung ist ein langfristiges Kapital-Strategie, die erfolgreich sein kann, mit Daten und deliberateness.

Manchmal in einem heiß umkämpften Markt gibt es weichen Taschen. Einem Gebiet, einer Stadt, die noch nicht aufgeflogen, wie der rest. Aber diese Flecken können gefährlich sein, für einen unerfahrenen Anleger als gut. Alles in Immobilien ist gefährlich für eine unerfahrene Anleger.

Sie Denken, Sie Verwalten Können, Eigenschaften, Die In Einem Anderen Staat

Ersten Sie dachte, dass ein Vermieter war einfach und jetzt Sie wollen, zu kaufen und mieten Sie Immobilien in einem anderen Staat. Weil Sie es im Fernsehen gesehen. Wie schwer kann es sein? Wirklich f*cking schwer. Es sei denn, Sie wie Magermilch, alle Zeit. Sie werden nie wissen, was wirklich Los ist mit Ihre Eigenschaften, wenn Sie in einem anderen Staat.

Ein weiterer Vorteil des real-estate-investment — nicht Vertrauen jemand anderes zu verwalten Ihre Investition für einen kleinen Prozentsatz Ihrer monatlichen Einnahmen. Es gibt nicht genug Haut im Spiel gibt.

Also Sie Leben in New York und kaufen Sie eine Immobilie in Oklahoma. Sie haben einen Agenten dort, der geht durch das Haus, um es zu überprüfen. P. S. — das bedeutet, dass er oder Sie geht nie durch. Müssen Sie rufen Sie Klempner, Elektriker, Dachdecker in einem Gebiet, wo Sie niemanden kennt. Damit Sie auf das Internet verlassen, weil es immer zuverlässig ist.

Verabschieden, um mehr von Ihrem Gewinn. Und Ihre Investition. Denn wenn man nicht fahren kann, indem es sich selbst, aus den Augen, wird aus dem Sinn und Sie verlassen sich auf Menschen, die Sie sollten nicht darauf verlassen, dass für solch eine große Investition.

Verstehen Sie nicht die Bedeutung einer Haus Inspektion und Wie es Gelingt, Ohne Eine

Echte Investoren nicht tun, voll zu Hause Inspektionen. Da die cash-Käufer, die sich schnell und Risiko. Es ist, wie Sie bekommen die besten Eigenschaften. In einigen Gebieten können Sie nur tun, ein öl-tank-sweep für unterirdische tanks, und sonst nichts.

Aber es gibt Möglichkeiten, das zu tun, eine Inspektion ohne eine Inspektion. Und wenn Sie nicht verstehen, wie wichtig es sein kann, und was Sie gesucht werden soll, gehen Sie einfach zurück und jetzt Licht, Ihr Geld auf Feuer.

So viele Dinge können falsch sein, mit einem Haus, das kostet Sie mehr Geld, als Sie jemals dachte. Wenn Sie nicht wissen, wie Sie sich selbst, werden Sie nicht irgendwelche Eigenschaften. Da Reha-Eigenschaften werden nicht gewonnen, indem Menschen, die wollen ein Haus Inspektion mit mehreren Eventualitäten.

Es gibt auch mehrere andere wichtige nicht-physikalische Detektoren, die Sie brauchen, um Aufmerksamkeit zu zahlen, um zu schützen Ihre zukünftigen Gewinn-Marge.

Hier ist eine Liste der Dinge, die Sie vermissen, wenn Sie nicht wissen, was die f*ck Sie sind auf der Suche nach:

  • Stiftung Fragen (wie das Haus ist unterstützt)
  • Sanitär-Probleme
  • Asbest (erfordern möglicherweise gefährliche Abbau-teams)
  • öl-tanks (die alten werden kann unterirdisch begraben und möglicherweise durchgesickert verursacht Umweltauswirkungen)
  • Umfrage (möglicherweise haben Sie nicht das genaue land Anbaufläche, die Sie denken)
  • Dienstbarkeiten (Zufahrt von Ihnen möglicherweise nicht alle deine)
  • alte Fenster (ersetzen aller Fenster in einem Haus ist nicht Billig)
  • Wasser Schaden (unter oder im Zusammenhang mit Feuchtigkeitsschäden, Schimmel)
  • Dachdecker

Dies ist nicht einmal die Hälfte von Ihnen. Es ist nicht nur ein Haus Inspektion, die Sie benötigen, zu verzichten, um zu gewinnen. Es könnte sein, Pfandrechte. Wenn Sie kaufen auf dem Gerichtsgebäude Schritte, die Sie ergreifen werden, auf Pfändungen. Sie sind nicht immer alle offen gelegt, die zum Zeitpunkt eines Verkaufs.

Also, Es ist Unmöglich, Erfolgreich Als Immobilien-Investor?

Absolut nicht, aber diese Warnungen sind für alle noobs da draußen salivating, was es nahm die meisten von uns Jahre zu verstehen. Es werden 100 bewegliche Teile bei jeder Transaktion, jedem Verleih, jeden Reha. Und wenn Sie nicht oben auf alle von Ihnen, Sie lassen Geld entkommen.

Real estate investment ist ein Spiel mit zahlen. Aber es ist auch eine Daten-Spiel. Und ein Menschen-Spiel. Und ein marketing-Spiel. Und ein such-Spiel. Sie haben zu einem professionellen, auf Sie alle. Wenn Sie nicht halten Sie Ihren Kopf im Spiel ist, verlieren Sie.

Dies ist nicht alle Informationen, die Sie wissen müssen, aber es ist ein stop-Zeichen für die Eingabe in den Kampf, ohne die Augen öffnen. Ich habe es getan. Ich habe schreckliche Angebote. Ich habe zerquetscht worden durch den Abschwung. Ich habe extrem Glück gehabt. Ich habe an der richtigen Stelle zur richtigen Zeit. Sie haben, um es zu erleben im Laufe der Zeit und durch die unterschiedlichen Marktzyklen, um wirklich zu verstehen, wie zu tun es der richtige Weg.

Wenn Sie nicht hören Sie mein Rat, Sag nicht ich hätte dich nicht gewarnt. Auch wenn Sie wissen, was Sie tun, möchten Sie vielleicht laufen Sie einfach durch, um sicherzustellen, dass Sie eine Idee haben, wie all die Faktoren, die an der Spitze kann helfen, bleiben Sie vor allen anderen. Denn jeder will in Immobilien investieren, in diesen Tagen.

Aber jetzt wissen Sie, dass es nicht so einfach, wie Sie denken.

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