Änderungen, die Auswirkungen Ausländischer Investitionen in den australischen Landwirtschaftlichen Flächen

In diesem podcast, Regisseur und Akkreditierten Rechtsschutz-Spezialist, Tony Randall beschreibt die jüngsten Veränderungen angekündigt, die Auswirkungen auf die ausländischen Investitionen in Australische landwirtschaftlichen Flächen.
wie Sie investieren in landwirtschaftliche Flächen

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In diesem podcast, Regisseur und Akkreditierten Rechtsschutz-Spezialist, Tony Randall beschreibt die jüngsten Veränderungen angekündigt, die Auswirkungen auf die ausländischen Investitionen in Australische landwirtschaftlichen Flächen.

Neue änderungen in Bundesgesetzen erfordert nun die Landwirte und die ländlichen Grundeigentümer öffentlich dafür werben, dass Ihre Eigenschaften sind für den Verkauf mit dem primären Ziel, ausländische farm übernahmen transparenter und geben lokale Australier eine bessere chance für den Erwerb prime Ackerland.

Gut, besprechen Sie die Angelegenheit weiter, ich bin mit Tony Randall, einem akkreditierten Rechtsschutz-Spezialist bei Murdoch.

Tony, der Bundes-Schatzmeister hat gerade angekündigt, diese änderungen im Zusammenhang mit der landwirtschaftliche Umsatz. Was ist passiert?

Dan, es wurden zwei separate Sätze von relativ aktuellen änderungen. Die Letzte änderung angekündigt wurde am 1. Februar 2018, durch den Schatzmeister und es wirkte sofort. Was der Schatzmeister war mit diesem Wechsel reagierte damit auf einige wahrgenommene sorgen um die Fähigkeit der Australier zu beteiligen, die in den Verkaufsprozess der prime landwirtschaftlichen Flächen. Der eigentliche Treiber ist wahrscheinlich in den Verkauf der umfangreiche Bestand des S. Kidman and Co, und die Kontroverse, die umgeben die versucht, durch verschiedene Käufer erwirbt das Eigentum.

Was der Schatzmeister kündigte am 1. Februar, die Wirkung nahm sofort war, dass mit nur ein paar Ausnahmefällen ausländische Investoren müssen nachweisen, dass landwirtschaftliche Flächen, die Sie beabsichtigen zu erwerben, wurde im Rahmen einer öffentlichen Verkaufsprozess. Es gibt einige ganz spezifische Verpflichtungen, die die potenziellen Käufer haben, um zu demonstrieren. Sie müssen zeigen, dass die Eigenschaft vermarktet wurde weit verbreitet, um potenzielle Australische Bieter für mindestens 30 Tage, und auch, dass der Australische Bieter hatten die Möglichkeit zur Teilnahme am Verkaufsprozess.

Nun, die anderen der letzten änderung, die passiert ist, war im Juli 2017, wenn der Schatzmeister stellte die Anforderung zum registrieren der fremden Eigentum des Wasser-und landwirtschaftlichen Flächen. Ersetzt eine 2015 verpflichtet zu sein, einfach nur ausländische Eigentum an landwirtschaftlichen Flächen. Zwar war es im Juli angekündigt, 2017 sollen es wirklich erst ab Ende November 2017. Was das Tat, war dass der Fiskus/Finanzamt ist verpflichtet, zwei getrennte Register der ausländischen Interessen in der Landwirtschaft-Typ Investitionen. Ist ein register der ausländischen Interessen in landwirtschaftliche Flächen, und auf das registrieren von fremden Interessen haben, sich zu registrieren, alle Interessen, die Sie haben und ob das Interesse im Besitz des Landes ist, oder ob es einfach ein Recht zu besetzen, um landwirtschaftliche Flächen, die mehr als fünf Jahre. Das register ausgeführt worden ist, wirksam seit dem 1. Juli.

Ab Ende November 2017 gibt es einen neuen, separaten register der ausländischen Besitz von bestimmten Wasser-Interessen. Effektiv jene Wasser-Interessen sind alles andere als Lager oder häusliche Typ Wasser-Interessen.

Tony, was diese änderungen bedeuten für die Eigentümer und Agenten zu wollen, um potenzielle ausländische Käufer für Ihre Eigenschaften?

Landwirtschaftlichen Flächen ist ein bisschen eine Art von einzigartigen Tier, in dass mit Abstand die Mehrheit der Eigentums-übertragungen oder Transaktionen, die passieren nehmen Ort in der Regel mit Nachbarn. Es ist eine große Eigenschaft ist nicht breit vermarktet, es ist mehr eine direkte Ansprache. Dies ist wirklich ein Spiel-wechsler, ich glaube, weil wenn Sie eine Ausrichtung auf einen ausländischen Eigentümer oder einer ausländischen investment für Ihre Immobilie, die Sie benötigen, um Markt-allgemein die Eigenschaft für Verkauf für mindestens 30 Tage bevor Sie wirksam verpflichten einen Verkauf an einen Körper, der ist ein Ausländer, oder hat eine beträchtliche ausländische Interesse daran beteiligt.

Vermarktet allgemein bedeutet, dass die Eigenschaft muss aufgeführt oder beworben werden, die auf einem weit verbreiteten real estate listing Ihrer website, oder in regionalen oder nationalen Medien. Es wird sehr offensichtlich, dass die Immobilien wurden auf den Markt gebracht. Der Grund hinter diesem in der Anleitung Hinweis wurde erteilt durch das Foreign Investment Review Board, ist, dass Sie wollen, um zu sehen, einen offenen und transparenten Verkaufsprozess.

Nun, wir Sprachen vorhin darüber, dass es einige Ausnahmen, um diese Anforderungen zu demonstrieren, öffnen transparenten Verkaufsprozess. Die FIRB veröffentlicht haben drei spezifische Ausnahmen, die Sie gestatten eine Eigenschaft erworben wird, die von einem fremden Interesse, in denen es noch nicht vermarktet worden weit für einen Zeitraum von 30 Tagen. Diese Ausnahmen sind, wenn Sie den Erwerb über einen privaten Verkauf, wo sich die Immobilie vermarktet wurde weithin für 30 Tage in den letzten sechs Monaten, aber nicht verkaufen, oder wo der Verkauf sei gefallen durch. Die zweite Ausnahme oder Befreiung ist, wo die Person, die den Erwerb, das land hat erhebliche Australische Eigentum als auch als ein element der im ausländischen Besitz. Das ist, wo die Australische Eigentümerschaft von mindestens 50%. Also die FIRB ist der Ansicht, dass ausreichend Gelegenheit für die Australische Bieter zu beteiligen. Die Dritte relativ unwahrscheinlich, Ausnahme ist, wenn eine ausländische Interesse ist erforderlich, um den Erwerb zu erfüllen mit irgendeinem Staat oder die Gesetze des Commonwealth. Die Beispiele, die Sie geben, sind einschließlich Bergbau Pufferzone rund um eine mine, die Sie gerade arbeiten.

Also Tony, was bedeutet das Umgekehrt für ausländische Käufer?

Okay, also, wenn Sie einen ausländischen Käufer, dann gibt es eigentlich drei Dinge, die Sie beachten müssen. Erstens, alle fremden müssen die Käufer, um Benachrichtigen alle Akquisitionen des Interesses an landwirtschaftlichen Flächen, unabhängig davon, ob oder nicht Ihre aktuellen Bestände überschreiten der Grenzwerte. Also, wenn Sie einen fremden Interesse, müssen Sie dies von Ihrem Interesse an der landwirtschaftlichen Nutzfläche.

Zweitens, wenn Sie eine ausländische person, die nicht einer ausländischen Regierung, investor, es ist ein kumulativer Wert, den Sie berücksichtigen müssen. Wenn Sie erreichen, dass die Schwelle, Sie müssen dann die Zulassung zu beantragen. Im weitesten Sinne, einer ausländischen Regierung investor hat die Zulassung zu beantragen, unabhängig vom Wert. Ausländische Investoren, die nicht aus unserer Handels-Partner haben Sie einen kumulierten Wert von 15 Millionen US-Dollar, an welcher Stelle Sie starten müssen Zustimmung suchen. Unsere ausländischen Investoren von unserer anerkannten Handelspartner, die sind Chile, Neuseeland, Thailand, und den Vereinigten Staaten, haben einen Schwellenwert von $57 Millionen.

Dann übernahmen, die statt oder wird vorgeschlagen, statt ab dem 1. Februar wird sich nun zeigen müssen, wie Sie sich bewusst wurde, dass die Eigenschaft wurde zum Verkauf ausgeschrieben. Sie haben zu untersuchen, ob der Verkäufer geworben hat die Eigenschaft in einer Weise, dass die Käufer aus dem Ausland, um sich zu qualifizieren für die Zulassung. In anderen Worten, dass die Immobilie wurde umfassend beworben und es wurde auf dem Markt für mindestens 30 Tage, und dass es eine Möglichkeit und eine echte Chance für Australische Interessen zur Teilnahme an der Ausschreibung für die Eigenschaft.

Also Tony, was sind wirklich die praktischen Implikationen dieser neuesten änderung?

Erstens, wenn Sie ein fremdes Interesse, das Sie gehen, um zu schauen, wie die Eigenschaft geworben worden, wo es im marketing-Zyklus. Diese letzten änderung, in Kraft trat am 1. Februar gefangen hat einige der aktuellen Anwendungen, die verarbeitet worden sind, wird gesagt, müssen Sie jederzeit Ihre aktuelle Anwendung, übermitteln Sie Ihre Anwendung, um zu zeigen, dass die Eigenschaft wurde weit ausgeschrieben werden. Wenn Sie nicht nachweisen können, dann sind Sie nicht gehen, um deren Zustimmung zu bekommen. Das fing ein paar ausländische Käufer auf dem Sprung, von dem, was ich verstehe.

Wie ich bereits erwähnt habe, im praktischen Sinne die landwirtschaftliche Vertriebs-und Leasing werden sehr oft Transaktionen zwischen Nachbarn. Das ist wirklich zu setzen, die ausländischen Eigentümer an einen praktischen Nachteil, denn Sie sind wirklich effektiv daran gehindert, Kauf oder leasing benachbarten Eigenschaften, bis es hat eine Art von marketing-Kampagne, wurde eine umfangreiche Kampagne und bietet allen potenziell interessierten die Möglichkeit der Teilnahme.

Das ist gehen, um zu sehen, denke ich, zu einer praktischen Veränderung in der Dynamik. Wie in Queensland, wir haben etwa 12% aller landwirtschaftlichen Flächen hat einem gewissen Grad der fremden zu interessieren. Das ist wirklich effektiv 12% der Ihre Eigenschaften und Ihre potentiellen Käufer werden vom Markt genommen, es sei denn, die Eigenschaft geworben worden weit

Was von großer Bedeutung ist.

Ja. Es wird etwas sein, dass Agenten haben, um Ihren Kopf herum, wenn Sie gerade Ihre Thesen zusammen, weil die übliche Sache ist, dass, wenn Sie erhalten eine Auflistung ist das erste, was Sie tun, ist Sie Klingeln bei den Nachbarn in der Umgebung und Fragen, ob Sie interessiert sind. Jetzt effektiv 12% derjenigen, die Nachbarn sind, wird ausgeschlossen, dass eine Art Prozess.

Die andere Sache, die wirklich irgendwie passiert … , es wird schwierig, es gibt einige große ausländische Käufer, die bereits genehmigt übernahme von Programmen, wo Sie investieren können bis zu $100 Millionen in landwirtschaftliche Flächen zu verschaffen, ohne dass diese Eigenschaft individuell qualifiziert für den Kauf. Nun, ich denke, mit dieser änderung, werden Sie wahrscheinlich haben, um zu demonstrieren, dass alles, was Eigentum, das Sie suchen, zu erwerben, wurde breit beworben. Ich denke, das kann auch Durcheinander, einige von den vorgeschlagenen Programmen, die es gibt, im moment.

Es gibt eine Menge zu es. Tony, vielen Dank für den Beitritt mich.

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