Commercial Property Investments, Band 10 Der Reichtum Einblicke, Barclays

Barclays zeigt, dass die kommerzielle Eigenschaft spielt eine wichtige Rolle im portfolio der vielen reichen Investoren: 70% halten, gewerbliche Immobilieninvestitionen
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Kommerziellen Eigentums spielt eine wichtige Rolle im portfolio der vielen reichen Investoren. Unter den reichsten Befragten, die mehr als £30m in finanzielle Vermögenswerte, 70 Prozent haben einige der Exposition gegenüber direkten kommerziellen Immobilien-investments.

Die Bewohner der Vereinigten Staaten, bitte Lesen Sie diese wichtigen Informationen, bevor Sie fortfahren

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Laut einigen interviewten die gewerblichen Immobilienmarkt in einigen Ländern ist derzeit auf der Suche attraktiv. “Ich denke, es kann eine gute Zeit zu kaufen, die kommerzielle Eigenschaft, die prime – gut gelegen, guter Qualität und lassen an Mieter mit guter Bündnisse auf lange Mietverträge”, sagt Charles Beer, Senior Partner Real Estate Tax bei KPMG in Großbritannien. “Die Versorgung mit solchen Eigenschaft sind sehr begrenzt, aber.”

Der Gewerbeimmobilienmarkt ist sehr Verschieden von den Wohn-Markt. Für eine Sache, die Investition Größen sind deutlich größer; es ist schwer, Fuß zu fassen auf dem Markt für viel weniger als £5m, nach Sean Brauen, Leiter des Portfolio-Asset Management-global real estate Berater DTZ. Darüber hinaus ist es in vielerlei Hinsicht wesentlich anspruchsvoller. Abgesehen von ultra-high-net-worth individuals, Käufer neigen zu institutionellen Fonds oder Unternehmens-Käufer, die die Forschung Investitionen sehr sorgfältig und verwalten Sie Ihre portfolios auf einer kontinuierlichen basis. Für den Wettbewerb in diesem Markt, Anlegern annehmen müssen, um eine hoch professionelle Herangehensweise.

“In meiner Erfahrung, die private Investoren in gewerbliche Immobilien, wie eine Gruppe sind sehr unternehmerisch”, sagt Herr Brauen. “Sie sind Risiko-Nehmer, und Sie wissen, was Sie wollen. Sie sind sehr proaktiv.”

Der Hauptvorteil der Investition in Gewerbeimmobilien, die nach Angaben der Befragten, ist die Ausbeute, die erhalten werden können durch Vermietung. Mit viele andere Vermögenswerte gedeckt, relativ niedrige Renditen als Folge der rekordtiefen Zinsen, die Renditen von Gewerbeimmobilien kann attraktiv Aussehen. Sicherlich sind die Renditen für Gewerbeimmobilien sind höher als in Wohngebieten, da die Unternehmen bereit sind, mehr zu zahlen, für den Platz in einer guten Lage, die Ihnen hilft, Ihre Ziele zu erreichen. Dies macht Gewerbeimmobilien mehr geeignet, ein Einkommen zu generieren, aber einige Experten warnen vor hohen Erwartungen.

“Gewerbeimmobilie ist nun einen guten Mehrwert, wenn die Leute sehen bei der Rendite von anderen Kapitalanlagen, Erträge attraktiv Aussehen”, sagt Ian McBryde, Leiter Immobilienfonds bei F&C REIT. “Doch die Menschen müssen daran erinnert werden, dass einige der zugrunde liegenden Grundsätze wie Mieter-Nachfrage und Leerstände sind noch nicht stark.”

Mit der Arbeitslosigkeit noch steigen, die Leerstände auf Gewerbeimmobilien weiterhin hoch – für Beispiel, die void-rate in Großbritannien ist jetzt zu einem all-time-high, was bedeutet, dass die Gefahr besteht, dass sich die Investition Rendite, die kein Einkommen überhaupt. Und Anleger sollten sich bewusst sein, dass Einbrüche in gewerbliche Immobilien kann für die letzten Jahre, eher als Monate. Das ist weil kommerzielle Eigenschaften mehrere Jahre dauern, sich zu entwickeln, was dazu führen kann, eine erhebliche Verzögerung zwischen Angebot und Nachfrage.

Welche der folgenden Faktoren halten Sie für die meisten attraktiv zu halten Gewerbeimmobilien-investments in Ihrem portfolio?

“Ich bin weniger optimistisch kommerziellen Eigentums im Allgemeinen, zumindest aus einer equity-Perspektive”, sagt Basil Demeroutis, Partner bei Capricorn Investment Group. “Ich denke, es gibt einige große ungelöste Probleme überhängenden dem Sektor, ich glaube nicht, dass jemand zu tun – es braucht Zeit und Geld, um dieses Recht. Es ist gut, wenn Sie finden lassen Gebäude im West End oder den Times Square mit gutem Mieter, aber es gibt eine begrenzte Versorgung mit Eigenschaften wie dieses.”

Mark Zimmermann, Leiter des Immobilien-Teams bei Henderson New Star, ein Fonds, der manager, ist optimistischer, was einige Märkte, die Fähigkeit, sich schnell zu erholen. “Einige Märkte sind wieder auf die Beine schnell, während einige sind immer noch schwerwiegende Probleme”, sagt er. “Das Vereinigte Königreich war der erste zu fallen, in Q2 2007, während einige in den Fernen Osten und qualitativ besseren Eigenschaften in Westeuropa habe nicht die Erfahrung fällt mindestens bis 12 Monate später. Und als es eine Zeit gab, lag auf dem Weg nach unten, wir dachten, es wäre ein Spiegel, in den recovery. Aber auch andere Bereiche zeigen eine schnellere Besserung als die britischen.”

Herr Zimmermann ist besonders bullish auf den Fernen Osten, zum Teil aufgrund einer änderung in der Nachfrage. “Diese sind noch in Schwellenländern, auch wenn das Wachstum hat sich verlangsamt”, sagt er. “Im 4. Quartal 2008, nach der Lehman-Insolvenz, wurden Renditen Treffer um 200 Basispunkte und die internationale Nachfrage ausgetrocknet, führte durch die Nord-Amerikaner und Europäer. Allerdings sind Sie nun abgelöst durch lokale wohlhabende Einzelpersonen und Unternehmen, die nicht sehr genutzt. Es ist eine interessante Abwechslung mit den lokalen Akteuren immer der Fahrer und stieß die Preise.”

Die Wahl der richtigen investment-Fahrzeug

Diversifikation bleibt wichtig im kommerziellen Eigentums, aber es kann schwierig sein, zu erreichen durch physische Bestände aufgrund der großen Summen von Geld im Spiel, außer für die sehr reichsten Investoren. Aber das Wachstum der Immobilienfonds kann der Anleger eine Diversifikation über mehrere Arten von Immobilie und die Lage mit kleineren Investitionen sowie um Zugriff auf das know-how von spezialisierten Managern. “Um die Art der Diversifikation, die wir denken, Immobilie als asset-Klasse braucht, und nicht gebunden an einige sehr spezifische Risiken, ist es wichtig für die Anleger bündeln Ihr Geld in eine Art Fonds-Struktur zu kaufen, eine größere, mehr diversifizierten pool von Vermögenswerten”, sagt Rory Gilbert, Direktor des UK Private Banking bei Barclays.

Welche der folgenden Arten von Immobilien -, Investitions-halten Sie in Ihrem portfolio?

Unter unseren Befragten, 29 Prozent sagen, dass Sie indirekte Immobilienanlagen wie offene Fonds und real estate investment trusts. Es gibt jedoch große Unterschiede in der indirekten Beteiligungen, die unter den Ziel-Ländern. Investoren in Monaco sind am ehesten in Immobilien investieren indirekt, mit 61 Prozent, dass die Betriebe. Investoren in den USA (48 Prozent), Kanada (41 Prozent), Singapur (45 Prozent) und Hong Kong (42 Prozent) spricht sich für eine indirekte Investitionen, während das Vereinigte Königreich und GCC sind lauwarm, mit nur 17 Prozent mit indirekten Immobilien-investments. Spanische Investoren sind die am wenigsten wahrscheinlich zu investieren, indirekt, mit nur 3 Prozent haben diese Betriebe.

Die Umfrage ergab zudem, dass die reichsten Befragten – diejenigen, die in der Theorie sind die meisten in der Lage, um direkte Investitionen in kommerzielle Immobilien – die wahrscheinlich zu investieren, indirekt. Fast 45 Prozent der Befragten mit investierbarer Vermögen von mehr als £30m halten indirekte Investitionen, während nur 26 Prozent der Befragten, die mit £500.000 £1m investieren indirekt. Dies kann durch bessere Qualität der Ratschläge, die Sie von der reichsten, oder es kann aufgrund der Tatsache, dass die reichsten mehr Investitionen – Sie sind auch die meisten dürften die direkten kommerziellen Eigentums, mit der 70 Prozent der Befragten mit einem Vermögen von mehr als £30m holding direkt während nur 17 Prozent der Befragten mit £500.000 £1m haben direkte Exposition.

Es gibt auch eine interessante Kluft zwischen den Geschlechtern. Während die 33,7 Prozent der männlichen Befragten halten Indirekter Immobilienanlagen, nur 14.2 Prozent der weiblichen Befragten tun.

Welche der folgenden Arten von Immobilien -, Investitions-halten Sie in Ihrem portfolio?

Während Immobilienfonds bieten einen unteren Einstiegspunkt für Investitionen in Gewerbeimmobilien und Diversifizierung, Sie sind nicht ohne Ihre Probleme. Ihre Liquidität wird oft zitiert als ein Vorteil – es ist viel einfacher, aus einem Investmentfonds zu verkaufen, als eine Immobilie – aber die Investoren müssen das Kleingedruckte nicht gelesen und zu verstehen, jede Fonds-Regeln auf Tilgungen.

Für britische Anleger waren gefangen in Ende 2007 und Anfang 2008, als einige Immobilienfonds waren gezwungen, die Aussetzung von Tilgungen, und manchmal trading ganz, als Folge mangelnder Liquidität. Die meisten Fonds eher halten zwischen 5 Prozent und 10 Prozent in cash um investor Tilgungen, aber wenn eine Welle von Investoren beschlossen, Sie wollten heraus, wurden die Mittel nicht in der Lage zu bewältigen, schrumpfende cash Ebenen deutlich und zwingen den Verkauf von Immobilien. “Es war eine psychologische Sache – Menschen in Panik”, sagt Herr McBryde. “Zu der Zeit, es war wie ein run auf eine bank, aber die meisten retail-Fonds sind jetzt stabil und sehen positive Zuflüsse.”

Probleme wie diese haben dazu geführt, Anleger die Frage, welche Art von Fonds-Struktur ist am besten geeignet für Immobilieninvestitionen. Offene Fonds, die am Ende eines jeden Tages, Ausgabe von Aktien an neue Investoren und kaufen wieder Aktien von Investoren zu verlassen, den Fonds – mit Mittelzu-und-Abflüsse oft gegenseitig aufheben. Aber wenn die Abflüsse deutlich übersteigen Zuflüsse, und den cash-Polster Mittel halten aufgebraucht sind, gibt es Probleme.

Dies hat dazu geführt, dass einige Investoren bevorzugen, geschlossenen Fahrzeugen, die wie property-trusts oder REITs. Diese Fonds haben eine festgelegte Anzahl von Aktien, so dass, sobald Sie sind alle im Umlauf sind, müssen sich die Anleger kaufen auf dem sekundären Markt, anstatt von der Fonds-manager und Aktien sind in der Regel nicht einlösbar für Bargeld oder Wertpapiere, bis der Fonds liquidiert. Dies bedeutet, dass der Fonds-manager ist nicht gezwungen zu verkaufen Eigentum, um Rücknahmen und die Anleger verkaufen Ihre Anteile jederzeit – vorausgesetzt Sie finden einen Käufer. Allerdings börsennotierten trusts und REITs sind mehr korreliert zu Aktien als direkte Investitionen in Immobilien oder offenen Immobilienfonds, weil Sie auch gehandelt an der Börse.

Der Schlüssel ist, für Investoren zu wissen, was Sie kaufen und für den property Manager sind klar in Ihrer Kommunikation. “Institutionelle Investoren verstehen, die Immobilie ist eine langfristige Investition ist und dass Transaktionen sind teuer und nehmen Sie sich Zeit”, sagt Mark Meiklejon, Investment Director bei Standard Life Investments. “Aber dies kann ein problem in der retail-investment-Speicherplatz, wenn Sie nicht verstehen, dass eine direkte Eigenschaft ist illiquide. Diese erhoben hat Probleme mit einigen Managern um, wie kommunizieren Sie diese an die Investoren.”

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