Die 4-Pro – 6 Contra) Investitionen in Unbebaute Grundstücke

Investitionen in unbebaute Grundstücke kann nicht richtig sein für jeden Anleger oder jede situation, und der deal ist der Erfolg auch abhängig von den aktuellen Marktbedingungen.
wie Sie investieren in land

von Dave Van Horn | BiggerPockets.com

In einem aktuellen Artikel (“Kauf ein Gebäude für Ihr Unternehmen? Stoppen Sie und Betrachten Sie Diese Erste”), beschrieb ich ein Angebot, wo ich baute ein Geschäftshaus zu Haus mein Geschäft auf einer Brachfläche hinter einer meiner Ferienwohnungen. Schließlich, nachdem wir uns umgezogen aus der Eigenschaft, hielt ich es als eine multi-Geräte-Verleih, und ich hatte schon viele Unternehmen dort im Laufe der Jahre.

Mein Lieblings-Teil über dieses Angebot war, dass durch den Bau der Gewerbeflächen, die Eigenschaft verdoppelt sich im Wert, und die mieten gingen drastisch gestiegen.

Ich habe auch gekauft unbebaute Grundstücke für andere Zwecke. Zum Beispiel, ich kaufte land in den Bergen im Nordosten von Pennsylvania, mit dem Ziel des Aufbaus einer SFR-Verleih, und besitze ich noch heute. Diese Eigenschaft dient nun als meine Ferien zu Hause (und vielleicht schon bald meine ersten venture in Airbnb Kurzfristige Vermietungen), die ich erwerben konnte viel billiger, als wenn ich gekauft hatte es als entwickeltes land.

Das heißt, die Investition in unbebaute Grundstücke kann nicht richtig sein für jeden Anleger oder jede situation, und der deal ist der Erfolg auch abhängig von den aktuellen Marktbedingungen.

Wie wissen Sie, wenn die Investition in unbebaute Grundstücke ist der richtige Schritt für Sie?

Werfen wir einen Blick auf einige der vor-und Nachteile.

1. Möglichkeit zu Schaffen, die Höchste und Beste Verwendung

Einer der größten Vorteile der Kauf unbebaute Grundstücke ist die Freiheit zu schaffen die Immobilie, die Sie wollen. Obwohl es erfordern Weitblick, wie Sie benötigen würde, zu bestimmen, was die beste Nutzung der Immobilie wäre in Ihrem Gebiet, es erlaubt Ihnen auch, um kreativ zu werden.

Natürlich, viele zoning Einschränkungen, die bereits gesetzt sind, so müssten Sie entweder befolgen oder gehen Sie durch die richtigen Kanäle zu haben, verändert.

2. Direkte Eigentum

Käufer von leerstehenden Flächen in der Regel mit Bargeld bezahlen, das Ihnen ermöglichen würde, haben full/direct ownership. Besitzen das land völligen Frieden bringen des Geistes, vor allem, da es ein materieller Vermögenswert, der nicht verschleißen. Plus, Sie möchte vermeiden, Dinge wie Hypotheken-Zinsen und loan origination Gebühren in der Regel berechnet, indem die bank.

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3. Weniger Wartung

Freies land ist viel leichter zu verwalten, aus der Ferne als Mietwohnungen sind. Viele der Wartung Bedenken einer Vermietung (z.B. Sanitär -, Elektro -, öffentlichen Bereichen, usw.) gilt nicht für unbebaute Grundstücke. Es gibt in der Regel weniger Vandalismus sowie.

4. Günstiger Als Entwickeltes Land

Es ist in der Regel billiger als eine langfristige Investition, vor allem, da Grundsteuern und Gebühren sind oft niedriger als für entwickelte land.

Auch die Verkäufer unbebaute Grundstücke sind in der Regel motiviert, um zu verkaufen, so können Sie einen niedrigeren Preis. Sie können sogar Verkäufer die Finanzierung. Die Finanzierbarkeit kann ein Spiel-wechsler.

Zum Beispiel, wenn ich kaufte das unbebaute land für meinen Urlaub zu Hause, die land-Wert ging bis in die Zeit zwischen dem Zeitpunkt, zu dem ich es gekauft habe und wenn ich es entwickelt. Ich war in der Lage, es zu benutzen, die als Sicherheit für den baukredit, die ich war schließlich in der Lage zu konvertieren, um eine herkömmliche Hypothek ohne Refinanzierung. Wenn das Projekt abgeschlossen war, meine gesamten Kosten für das land und die Entwicklung war viel niedriger, als der Verkaufswert der Immobilie.

Wenn Sie denken über die Investition in unbebaute Grundstücke, es gibt ein paar mögliche Nachteile zu Bedenken.

1. Mehr Schwer zu finanzieren

Es ist schwieriger zu bekommen traditionellen Finanzierung zum Erwerb unbebaute Grundstücke. Also, wenn Sie auf ihn zu bauen und dann die Immobilie nicht verkaufen, sofort, Ihr Geld ist gebunden in das Geschäft, während Sie warten. In dieser situation, es wäre eine langfristige, illiquide Investitionen.

2. Weniger Steuerliche Vorteile

Sie können zwar immer noch abwerten, bestimmte Verbesserungen, wie Straßen oder eine neue Kanalisation, unbebaute Grundstücke lässt Sie ohne jegliche Strukturen, um abzuwerten.

Sie würde auch nicht eine Hypothek gebunden an eine Struktur, so dass Sie würde nicht qualifizieren sich für eine Hypothek Interesse Abzug.

3. Keine Cash-Flow-Sofort

Nun, obwohl Sie nicht haben, eine Hypothek Zahlungen zu leisten, würden Sie wahrscheinlich haben andere Kosten, wie die Grundsteuer, die Kosten für die Verbesserungen, und manchmal sogar der Verband Gebühren.

Ohne Mieteinnahmen kommen, müssen Sie möglicherweise kreativ zu werden, um zur Deckung der Aufwendungen. Zum Beispiel könnten Sie verkaufen Pakete von land oder die Rechte (Schürfrechte, gaming-Rechte, etc.), oder Sie könnten finden eine andere Verwendung für das Grundstück in der Zwischenzeit.

Ein winter, als ich im college war, arbeitete ich in einer Weihnachtsbaum-farm, wo der Besitzer war mit den Bäumen zu bezahlen, auf sein Eigentum zu Steuern, bis er bereit war, zu entwickeln oder weiter zu unterteilen, das land später für Wohn-Immobilien.

4. Genehmigungen und Zulassungen Erforderlich

Wie die Eigenschaft zoned lokal (d.h. Wohn -, Gewerbe -, etc.) können bestimmen, was Sie sind in der Lage zu tun, mit der Eigenschaft als gut. Die timeline für Ihr Projekt genehmigt durch die Gemeinde kann auch variieren.

Wie viele lose Sie erlaubt sind, zu entwickeln, ist eine weitere große Frage, die vorschreibt, wie viel Sie können über die Unterteilung.

Wenn ich in den Bau, ich habe mit Bauherren, die umfassen würde Eventualitäten in Ihre Verträge, vor allem für größere land-Projekte, und diese sind Häufig im Lieferumfang enthalten Zulassungen erlauben. Wenn Sie nicht in der Lage waren zu erwerben, die Genehmigungen für das, was Sie versuchen zu bauen, Sie würden nicht kaufen, das land.

5. Körperliche Probleme mit der Eigenschaft, sich Selbst

Manchmal ist die Eigenschaft selbst kann Probleme haben. Zum Beispiel würde ich vermeiden, Flachbild viele aufgrund der Wasserabfluss Probleme. Ebenso mit Berg-Eigenschaft, steil abgestuft land ist schwerer zu bauen. Außerdem würde ich brauchen, um klar über die situation mit septischen, Kanal, Wasser und Zufahrtsstraße.

Neben township Einschränkungen und Probleme mit der Eigenschaft, sich selbst, den Erfolg Ihres Angebot können auch teilweise diktiert durch die Markt-Bedingungen.

6. Auswirkungen der Marktbedingungen

Lassen Sie uns sagen, Sie nicht bauen auf dem land, aber Sie haben Sie verbessern es irgendwie nach dem Kauf (d.h. Unterteilung, Straßen, Kanalisation, etc.) und/oder das Gebiet zu schätzen. Sie können noch eine Menge auf Ihre Hände.

Wenn Sie kaufen in einem Markt nach unten (d.h. Käufer-Markt) mit der Absicht, zu bauen oder zu verbessern, die Eigenschaft und dann verkaufen, die große Frage ist, können Sie es sich leisten, halten Sie die Eigenschaft, während des Wartens auf den Markt zu drehen?

Markt-Zeit hängt von der Umgebung auch. Ich kann nicht genug betonen, wie wichtig es ist, nicht nur zu tun, Ihre due diligence, aber auch zu verstehen, die Entwicklung der Kosten und der Nachfrage und der Marktwert des abgeschlossenen Projektes.

Ich würde Sie nicht gegen den Kauf unbebaute Grundstücke heute, so lange ich konnte genau das tun, was ich wollte, mit der Eigenschaft und war klar auf meine exit-Strategie.

Erwähnenswert

Da die Bedingungen des Marktes fest und Gehäuse Inventar ist knapper und teurer werden, ist es sinnvoll, dass Sie zum Dreh-und starten an verschiedenen Optionen suchen, wie Investitionen in unbebaute Grundstücke? Wie Sie sagen, land ist die eine Sache, machen Sie keine mehr!

Was waren Ihre Erfahrungen mit land, gute und schlechte? Ist es etwas, das Sie suchen, zu tun, der im kommenden Jahr?

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Über Den Autor

Dave Van Horn, der Präsident des PPR Der Hinweis Co. – eine operative Einheit, die verwaltet mehrere Fonds, die kaufen/verkaufen/halten von Wohn-Hypotheken, die beide die Durchführung und delinquent. Dave wurde in der Immobilien-Wirtschaft seit über 25 Jahren, zunächst als Makler und Bauunternehmer und sich auf alles aus fix und flips zu Heben Eigenes Geld.

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11 Kommentare

Ich Stimme mit dem Verkäufer zu den meisten Zeiten eher darauf bedacht, zu verkaufen – daher immer zu einem besseren Preis

Vielen Dank für eine große Lesen. Ich genieße es immer Ihre große Beiträge!

Dies ist ein RE-Nische ich habe versucht, meine hand auf, und zwar…ich saugte an ihm. Auch nach Erlangung der delinquent Steuer-Datensätze aus mehreren Landkreisen und versuchen die Gebiete zu erkennen, “in dem Pfad des Fortschritts”, als auch als Annäherung an die Besitzer dieser Eigenschaften mit Postkarten, my response-raten waren *miserabel*. Und auf die Flurstücke, die ich Tat, zu verwalten, um Antworten auf die Grundbesitzer fast immer wollten, top-dollar. Und ich Stimme mit Ihren Gefühlen über die bewusst wenig “Fallstricke” in Parzellen (wie Pfandrechte gegen das Eigentum, die für Verstöße gegen die Verordnung neben der delinquent Steuern), die verursacht mehrere Potenzial land-deals gehen nirgendwo für mich.

Land braucht Geduld und vision. Langfristig gewinnen ist möglich, aber von was ich gelesen habe BP viele wollen das Einkommen jetzt. Ich nahm 2 lose auf einer Auktion im Februar für 20 Cent auf den dollar. Ich plan zu Weiterverkauf zum vollen Preis in 3-4 Jahren als Markt verbessert sich auf Baulücken. Wenn nicht kann ich einen anderen bauen, der kurzfristigen Vermietung auf jeder seit Sie mich produzieren 20-25% ROI auf dem Markt ich bin.

Hi Chris,
Es klingt wie Sie einen guten möglichen deal, und ich mag, dass Sie haben eine back-up-plan, wenn Sie nicht in der Lage zu verkaufen in 3-4 Jahren. Viel Glück!
Dave

Und es gibt immer die option, ein neues hergestellt Hause auf dem land und/oder erstellen Sie ein mobiles Heim oder kleines Haus Gemeinschaft.

Hallo Miriam,
Das klingt wie eine praktikable option, so lange wie Sie in der Lage sind diese Art der Zonierung genehmigt.
Viel Glück!
Dave

Es hängt alles von Ihrem end-Spiel. Wir haben festgestellt, dass der einmalige oder unterentwickelte land hat die Möglichkeit, die Kosten sparen und dann zu entwerfen und zu bauen, ein Projekt, das bietet viel Platz für die Menschen zu Leben. Ich sehe das land oder delinquent Gebäude erwerben, mit dem Ziel der Schaffung von Wohnraum, single-oder eher multi, ist eine gute Strategie. Auch, Sie müssen nicht sich sorgen macht über die Wartungs-und Kapitalkosten für eine viel längere Zeit.

Hi Sean,
Ich konnte nicht mehr Zustimmen. Die Schönheit der neuen Entwicklung, vor allem, wenn Sie halten die Eigenschaft, dass Sie nicht so viel Pflege die Straße hinunter. Ich glaube nicht, dass ich erwähnte, dass in dem Artikel.
Vielen Dank für die Kommentare!
Dave

Meine unbebaute Grundstücke Erlebnis war in der Mitte der 90er Jahre und hat gut getan. Kaufte ein Strandgrundstück, hatte utilities entwickelt und verkauft die Menge, die ein Jahr später für einen $25K Gewinn. Mein Nächster Versuch war ein Strand-Eigenschaft mit einem Haus auf 1 Hektar, sub unterteilt (kleinere land-partition) und $70K auf der ocean view lot und verkauft das Haus für einen $45K Gewinn. Vielleicht sollte ich versuchen, wieder 20 Jahre später, vielen Dank für die Idee, Dave!

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