Investitionen in Self-Storage, eine Rezession-Beständig Asset – Millionär Doc

Normalerweise, wenn Sie denken, Immobilien, self-storage nicht sofort in den Sinn kommen. Aber self-storage ist eine weitere Unterklasse von kommerziellen Immobilien und hat schon seit den 1960er Jahren. Mehr kürzlich, es ist zu einem mainstream-investment und hat die Aufmerksamkeit der privaten Immobilien-Firmen.
wie Sie investieren in storage-Einheiten

Self-storage ist einer meiner Lieblings-commercial real estate asset Klassen. Wie haben Sie wahrscheinlich gesammelt von meinen vorherigen posts, ich bin ein investor in “alternative investments”, nämlich für gewerbliche Immobilien. Als ein beschäftigter Profi, ich bin zu dem Schluss gekommen, dass eine der besten Möglichkeiten, um in Immobilien zu investieren ist als eine passive Kommanditisten im commercial real estate syndication-Projekt. Ich nutzen die Zeit und das know-how von professionellen Betreibern, und eine relativ hohe risikoadjustierte Rendite. Nach der anfänglichen due-diligence-und investment -, ich nehme an, eine völlig passive Rolle. Keine Mieter, Toiletten oder Termiten. Es gibt viele Subtypen von gewerblichen Immobilien wie Mehrfamilienhäuser, Büro -, Industrie-und Einzelhandel. In früheren posts habe ich eingeführt, Mehrfamilienhäuser investiert und gemeinsam ein aktives Angebot in meinem portfolio.

Normalerweise, wenn Sie denken, Immobilien, self-storage nicht sofort in den Sinn kommen. Aber self-storage ist eine weitere Unterklasse von kommerziellen Immobilien und hat schon seit den 1960er Jahren. Mehr kürzlich, es ist zu einem mainstream-investment und hat die Aufmerksamkeit der privaten Immobilien-Firmen. Es gibt Möglichkeiten für die akkreditierte Anleger investieren direkt in self-storage Einrichtungen. Für die nicht-akkreditierten investor, self-storage REITS sind eine option.

Warum self-storage:

Die Amerikaner besitzen eine Tonne von Zeug. Wir sind eine Konsumgesellschaft und wie die Menschen weiterhin zu akkumulieren Dinge wie Möbel, Kleidung, Spielzeug und anderen Schnick-Schnack, Sie brauchen Raum, um Sie zu speichern. Menschen sind in der Regel nur ungern, um Sie zu verwerfen oder Spenden Sie Ihre Habseligkeiten aus welchem Grund auch immer, und Ihre Häuser nicht mehr enthalten, Ihre wachsende stash “Dinge”. Die Vermietung der Bevölkerung nimmt zu, da die beiden größten demographischen Bevölkerungsgruppen, Generationen und baby-Boomer generieren Nachfrage nach Mehrfamilien-Wohnung Leben. Apartments bieten weniger Stauraum für die Mieter als Einfamilienhäuser, also das treibt die Nachfrage nach mehr Platz. Lagerung von waren hat sich zu einer Belastung für viele Mittelklasse-Familien und Einzelpersonen. Darüber hinaus self-storage hat sich zu einem Depot für gestört Leben; der verstorbene, geschiedene, verschoben, verkleinert, und die verrückten. Self-storage löst diese Probleme, indem wir Menschen zu entlasten, Ihre Sachen für einen günstigen monatlichen Mietpreis. Mieter können alle Ihre Sachen in eine komfortable, Barrierefreie und sichere Anlage.

Was ist self-storage:

Sie haben wahrscheinlich angetrieben von self-storage Einrichtungen. Sie sind nicht Beschreibungen von Gebäuden, können enthalten bis zu mehrere hundert Kasten-wie Zimmer in verschiedenen Größen. Die kleinste Einheit sind 5 ‘X5’ und können so groß wie 10’x30. Die Eigenschaften können in Einzel-story drive-up-oder mehrstöckig mit Aufzug Zugang und die internen Gänge. Features gehören eine 24-Stunden-Zugang, Klimaanlage, video-Sicherheit und automation. Einige bieten spezialisierte storage-services für Boote, Wohnmobile, Wein und Kunst-Sammlungen. Eigenschaften können auch betreiben komplementären Unternehmen wie U-Haul mieten und Verpackungs-Dienstleistungen. Der Kunde zahlt eine monatliche Miet-Gebühr für die Nutzung der Ihnen zugewiesenen Flächen.

Hintergrund:

Es gibt mehr als 54.000 self-storage-Einrichtungen in den USA generieren $33 Milliarden Euro Umsatz. Eigentum und Betrieb dieser Einrichtungen ist stark fragmentiert. Die größten Eigentümer von self-storage-Einrichtungen ist eine öffentlich gehandelte REIT Public Storage, besitzt, die etwa 6% der Gesamt-self-storage-Fläche in den USA Die fünf größten self-storage-Besitzer gemeinsam besitzen nur 13% der gesamten Fläche mit den anderen 87%, die im Besitz von kleinen privaten regionalen Betreibern und “mom and pop” – shops. Die kleineren können die Betreiber haben management-Ineffizienzen, das erstellen von value-add-Möglichkeiten für größere Betreiber.

Nachfrage-Treiber:

Privatkunden: 70.4%

Der Großteil der Mietvertrag für self-storage-Einheiten von Wohn – (70.4%). Die nation homeownership-rate ist auf ein allzeit-tief von 63.4%, die niedrigste seit 1967. Die steigende Zahl der Mieter auf Nachfrage, für ein paar Gründe. Mieter zu bewegen in und aus mehr als oft Hausbesitzer und Urbanisierung treibt Mieter in die Stadt, mit kleiner und dichter Gehäuse und begrenzten Speicherplatz. Kombiniert bedeutet dies, der Mieter selbst-die Lagerung bei einer höheren rate als die Hausbesitzer.

Millennials, die größte demographische Gruppe in den USA, verzögert Wohneigentum und mieten mehr, die Erhöhung der Wahrscheinlichkeit für das Sie benötigen ein storage-Gerät.

Baby-Boomer sind downsizing, Ihre Lebensumstände, aber benötigen noch ein Ort zum speichern aller Ihrer Habseligkeiten.

Die Durchschnittliche Mietzeit für Wohn-self-storage liegt bei 13,4 Monaten.

Werbung: 17.1%

Unternehmen haben in den letzten Jahren gewachsen und mehr kleine und mittlere Unternehmen verlassen sich auf Speicher-Einrichtungen zu halten, Ihre waren und Ausrüstung. Self-storage-Einheiten sind billiger als kommerzielle Einrichtungen und bietet auch mietlaufzeit Flexibilität.

Die Durchschnittliche Mietdauer für gewerbliche self-storage ist von 25,2 Monaten

Schüler: 6.3%

College-Studenten verwenden Sie self-storage in der Sommerpause, wenn Ihre Wohnungs-Mietverhältnis beendet ist, aber Sie brauchen noch einen Ort für die Aufbewahrung Ihrer Habseligkeiten.

Militär: 6.2%

Während der Auslandseinsätze, militärische Personal, das einen Bedarf an Speicher.

Die Durchschnittliche Mietdauer für Militär-self-storage-12,7 Monate.

Gründe für den Besitz self-storage:

Geringer overhead:

Self-storage-Einrichtungen haben eine relativ niedrige Bau -, Betriebs-und Wartungskosten. Sie sind viel weniger teuer zu bauen als Mehrfamilien -, Einzelhandels-und Bürogebäude. Und da gibt es keine Mieter Leben in der Raum -, Betriebs-und Wartungs-Kosten sind auch deutlich weniger. Wenn ein Mieter räumt, Gerät schaltet beinhalten einfach fegen Sie den Raum und vermieten Sie an die nächsten Mieter. Es gibt keine Notwendigkeit für tief Reinigung, Teppich ändern, malen, renovieren, und andere Aufgaben. Neue Technologien wie automatisierter Eintrag, Kioske, ferngesteuerten Systemen und computer-software zu verringern oder zu beseitigen die Kosten der personellen Besetzung.

Nebenleistungen Erträge:

Self-storage-Anlagen verkaufen, Ware wie Klebeband, Kartons, Schlösser, zusätzlichen Umsatz zu generieren. Einige Einrichtungen auch Einnahmen generieren, indem es als U-Haul-Verleih-Stationen. Alle dies fügt hinzu, um top-line-Umsatz und erhöht die NOI.

Einfacher Räumung Prozess:

Ein delinquent Kunden Stoppt, die Miete zu zahlen, kann entfernt werden in 30-60 Tage und die Inhalte des Speichers werden können, versteigert zu schöpfen Vergangenheit aufgrund Miete.

Niedrige break-even:

Break-even kann so niedrig wie 60-70% Auslastung. Dies ist viel niedriger als andere Arten von Immobilien, das senkt den Anleger das Risiko und ermöglicht, mehr Flexibilität zum Umgang mit wirtschaftlichen Schwankungen.

Rezession resistent:

Self-storage-Investitionen Rezession resistent (aber keine Rezession-Beweis).
Im Jahr 2008, der NAREIT All Equity Index verlor fast 40%. Nicht die self-storage-Sektor REITs. Sie kehrten 5%, einschließlich Dividenden. In Zeiten des wirtschaftlichen Abschwungs, Personen und Familien müssen möglicherweise verkleinern Ihre Häuser, um Geld zu sparen, aber Sie müssen noch einen Platz für Ihren “Stoff”; dies erhöht die Nachfrage nach Abstellmöglichkeiten. Dies ist einer der wichtigsten Gründe, warum ich selbst-Lagerung. Einige Quellen behaupten, wir sind in den späteren Phasen des commercial real estate-Zyklus und ich würde lieber investieren in etwas, das Wetter einen Abschwung besser als andere asset-Klassen.

High Klebrig-Faktor:

Die Mieter sind langsam zu bewegen, wenn Sie schon gemieteten Raum, so gibt es weniger turn-over. Es ist eine Menge Arbeit zu bewegen und die Leute hassen, zu bewegen. Das bedeutet auch, dass Sie tolerieren, mieten steigen. Die Mieter wollen nicht zu verbringen ein ganzes Wochenende mieten einen LKW und bewegte Ihre Sachen von einer Lagerstätte zur anderen, um zu sparen $20 pro Monat. Aber eine $20 mieten Wanderung auf $150/Monat storage-Gerät ist eine 13% ige Steigerung der bottom-line für den Besitzer. In einem gewissen Sinne, es ist ein Publikum eingefangen

Spezielle Preise Modell: Der Betreiber hat die Flexibilität zu erhöhen oder verringern die raten für eine bestimmte Art von Einheit. Zum Beispiel, ein 10×10 Klima-gesteuerte Einheit kann in der hohen Nachfrage, so kann der Betreiber den Preis, die Einheit-Typ an einer Prämie ist. Folglich muss der Betreiber sorgfältig auf die Durchführung von lokalen Markt-Forschung um die Optimierung der Mietpreise.

Breiten Wassergraben: Es gibt Hindernisse für die self-storage-Entwicklung. Die Industrie bringt keine Arbeitsplätze oder die Bereitstellung von Wohnraum wie Wohnung, Gebäude, Einzelhandel und Büros. NIMBY-Haltung gegenüber self-storage machen es schwierig, die Zustimmung der Regierung und Zonierung. Benachbarte Wohn-Besitzer denken, Sie sind klebrig, und kann widerstehen Entwicklung. Self-storage-Gebäude sind relativ leicht zu bauen, und daher nicht eine Goldgrube für die Auftragnehmer.

Risiken:

Obwohl self-storage ist die Rezession beständig, die Investition in diese asset-Typ kommt mit Risiken.

Schlechte wirtschaftliche Bedingungen, zunehmende Versorgung und höher, der Wettbewerb wird zunehmend Leerstand und/oder sinken die mieten. Armen Bediener-management führen zu slow-lease-Essen in monatlichen cash-flow. Umweltfaktoren wie überschwemmungen können Schäden Eigenschaften. Das Geschäft ist auch empfindlich auf marketing-Bemühungen und gute Straßen Sichtbarkeit.

So Investieren:

Die direkte Investition in diese Art von asset-Klasse ist in der Regel beschränkt auf akkreditierte investor. Da es ein kleiner asset-Klasse, mit weniger Operatoren als, sagen wir multi-Familie oder im Büro, es gibt weniger investieren Chancen. Finden Sie ein paar auf Immobilien crowdfund investing-Websites. Ansonsten sind die meisten dieser Möglichkeiten werden beschafft durch Investitionen Gruppen und Mund-zu-Mund, so dass Sie müssen einige Graben, um zu finden diese Angebote. Die nicht-akkreditierten investor option ist die indirekte Investition über ein self-storage REIT. Ich persönlich entscheiden, investieren Sie direkt in die einzelnen Angebote als akkreditierter investor. Auf diese Weise kann ich wählen, einen starken sponsor und eine bestimmte Eigenschaft, eine fesselnde Geschichte und bedeutenden Mehrwert Gelegenheit.

In Zusammenfassung, self-storage können Teil eines gut diversifed investment-portfolio. Es ist mehr eine Rezession widerstandsfähiger als andere Arten von Vermögenswerten, die ist eine der attraktivsten Funktion. Nächstes mal werde ich präsentieren ein solcher self-storage-Eigenschaft bin ich investiert.

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