Kaufen wollen, eine kapitalanlage eine Wohnung zu vermieten? Hier ist, was Sie wissen müssen

Wie man vor Ort eine große New York City investment property–und was Sie wissen, bevor Sie kaufen (und werden Sie Vermieter)
wie Sie investieren in Wohnungen

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Konventionelle Weisheit besagt, dass Immobilien in New York ist immer eine gute Investition. Aber was, wenn Sie nicht beabsichtigen, in Ihr zu Leben, und spielen wollen Vermieter statt? Adina Azarian von Adina Aktien und Julia Hoagland der Kompass Ihnen sagen, alles, was Sie wissen müssen über den Kauf einer Wohnung und vermieten Sie in dieser Woche Kaufen Neugierig.

[Dieser Artikel wurde ursprünglich veröffentlicht im Januar 2017. Wir präsentieren es hier wieder als Teil unseres end-of-Jahres-Best of Brick Woche.]

Die Aussage

Ich möchte kaufen eine Wohnung für Immobilien-investment. Wo sollte ich suchen? Welche Art von Gerät ist das beste?

Die Realität

In einer Stadt, in der die überwiegende Mehrheit der Menschen mieten eher, als die eigenen, den Kauf eines investment-Immobilie ist nur ein gutes Geschäft, Hoagland sagt. Profis nennt Sie eine “Rarität von Vermögenswerten (da zwei Drittel von Manhattan Wohnungsbestand ist die Vermietung und 60 Prozent, die restlichen co-op)”, “ein robustes lokalen Arbeitsmarkt”, was bedeutet, dass viele Mieter werden tatsächlich in der Lage sein die Miete zu bezahlen, und niedrige Leerstände.

Was Sie wissen sollten, bevor Sie sich auf eine Suche, die für eine Investition-Eigenschaft?

Wo sollten Sie suchen?

“Ich persönlich empfehle den versucht-und-wahre Nachbarschaften,” Azarian sagt, Auflistung Midtown East, Tribeca, Soho, und die Upper East Side als einige Ihrer Favoriten. “Sie wissen, was Sie sich einlassen und es ist weniger Risiko, da es immer wieder Menschen auf der Suche in prime classic Manhattan Nachbarschaften”.

Hoagland erklärt sich einverstanden, fügte hinzu, dass Bereiche sehen Wachstum (wie north Harlem und den Inwood) dazu neigen, höheren gap-Preisen und Wertschätzung Potenzial, in der Erwägung, dass begehrten prime downtown Manhattan Bereiche (wie das West Village und Tribeca) Nachteil/Volatilität-Schutz. In anderen Worten, wenn Sie schauen, für ein sichere Sache, gehen Sie mit einer bekannten Person. Das bedeutet, dass die Zahlung höherer Preise.

(Pro-Tipp: Wenn Sie sehen nicht genug Wohnungen zum Verkauf in Ihrer Preisklasse oder-Ziel Nachbarschaft, und/oder Sie wollen vermeiden, dass ein Bieterverfahren Krieg, betrachten erweitern Ihre Suche um den Bereich “off-market” – Inserate. NYC real estate brokerage Triplemint, Ziegel-U-partner, nutzt die Technik, um mir öffentlichen Aufzeichnungen und identifizieren Besitzer, die bereit sind, zu verkaufen. Sie kann für Sie zu treffen und befassen sich mit den Eigentümern vor Ihren Wohnungen auf dem Markt sind.)

Wenn Sie bereit sind, zu erforschen über diese luxe locales, sich in einem weniger etablierten Bereich. Sie werden wahrscheinlich sammeln niedrigeren mieten auf den ersten, aber Sie können angenehm überrascht sein, wie viel Sie verdienen, wenn die Nachbarschaft zieht.

Wie identifizieren Sie solche neuen Gebieten? Hier ist was zu suchen:

  • Gibt es verstärkte Investitionen in die Infrastruktur, wie erweiterte transit-Optionen, eine neue Schule, die renoviert oder parks?
  • Gibt es viele Bauten und Umbauten passiert? Entwickler verbringen viel Geld bei intel, wo Sie investieren, und können Sie nutzen Ihre Erkenntnisse
  • Ist der Durchschnittliche DOM (days on market) ab? In anderen Worten, sind die meisten Häuser, die mitgefangen, aber nach ein paar Tagen auf dem Markt?

Wenn alle oder die meisten von diesen sind wahr, sind die Chancen, ein Viertel ist bereit, zu brechen.

Eigentumswohnungen oder co-ops? Die besten arbeiten?

Obwohl co-ops sind in der Regel günstiger als Eigentumswohnungen, Sie sind nicht ideal in dieser situation.

“Co-ops sind keine Optionen für Reine Investoren, da Sie in der Regel nicht erlauben, dass die Untervermietung vom ersten Tag an und haben in der Regel Grenzwerte für die maximale Höhe der Zeit, die Einheit kann vermietet werden, wenn Sie erlauben es,” Hoagland sagt. In der Regel, dass die maximale Dauer beträgt zwei Jahre.

Die meisten co-ops “sind nicht generell offen für Investoren”, sagt Sie. “Und selbst wenn man einen finden, der war, können Sie immer die Regeln ändern, so dass ich nicht empfehlen Sie für Investoren.”

Darüber hinaus gibt es in der Regel einen langwierigen Genehmigungsprozess, der Aufrufe für finanzielle Angaben, Zeichen-Referenzen und eine (potentiell erschreckende) interview mit dem co-op-board. Also selbst wenn Sie damit, das Sie mieten den Platz, sofort nach dem Kauf, die Sie vielleicht nicht wollen, zu leiden, die Schmach des ganzen—vor allem, wenn Sie gar nicht planen, dort zu Leben.

Der Kauf einer Eigentumswohnung, auf der anderen Seite, erfordert keine Genehmigung durch den Verwaltungsrat, und Sie können in der Regel mieten Sie es aus, ohne zu Fragen, jemand anderes die Erlaubnis oder Leben zu müssen, in dem es für einen Zeitraum von Zeit, die erste. Aber ja, Sie sind in der Regel teurer als die co-ops.

In der Regel eine Auflistung der sagen wird, ob eine Wohnung “investor-freundlich.” Wenn nicht, Fragen Sie den Agenten.

Welche Größe Einheit funktioniert am besten für eine Investition Wohnung?

“Apartments mit einem oder zwei Schlafzimmern sind in der Regel die am einfachsten zu mieten”, sagt Hoagland, stellt fest, dass “Mietinteressenten suchen nach kleineren Einheiten machen einen immer größeren Sektor des Mieters Bevölkerung.”

Größere Wohnungen “wird natürlich Befehl einen höheren Preis”, Hoagland sagt, “aber die leerstandszeiten können länger sein, da es weniger Mieter-shopping für größere Einheiten.”

Das heißt, aus Ihrer Erfahrung, “dieser Mieter-mix tendenziell weniger vergänglich”, weil Sie eine Familie haben und sind eher zu wollen, um sich irgendwo niederzulassen für eine Weile, “so dass, sobald ein Mieter gesichert ist, sind Sie eher zu bleiben für mehrere Jahre.”

Azarian ist auch ein fan des studios als Investition Einheiten.

“Die Studios sind in sehr hohen Nachfrage und sind einfach zu mieten, um professionelle Mietern”, sagt Sie. (Jedoch, das studio Markt sehr konkurrenzfähig sein kann, da es auf die low-end des Marktes, wo die starter-Käufer beginnen, so müssen Sie vorbereitet sein.)

Zusätzlich, Sie liebt es, “die Idee der Kauf ein paar studios, anstatt [einen einzigen] ein-, zwei – oder drei-Zimmer-Wohnung als kapitalanlage. Es breitet sich Ihr Risiko um und in der Regel können Sie zählen, auf einem schönen Mieteinnahmen.”

Werden Sie in der Lage, Leben von den Mieteinnahmen allein?

Wahrscheinlich nicht, wenn Sie Kauf nur eine einzelne Wohnung, sagen unsere Experten. “Die meisten Investoren sind die Kommissionierung bis ein, zwei Appartements,” Azarian, sagt, “also es ist eher ein zweites Einkommen Gelegenheit. Sie haben zu gehen groß mit der Menge in einer Ferienwohnung portfolio oder Holen Sie sich mehr zu kaufen und zu spiegeln, zu denken, es als eine beenden-Ihre-Tage-job-Sache.

“Wenn Sie sammeln ein portfolio von sagen wir 15 Wohnungen und vermieten—studios, ein-Schlafzimmer und zwei-Schlafzimmer—Sie können einen sechsstelligen Einkommen aus Ihren Investitionen. Sie brauchen ein ziemlich großes portfolio zu bekommen, um die sechs Figuren, aber.”

Hoagland fügt hinzu, “Wenn man in der Lage ist zu kaufen eine ganze Wohnung bauen… das Einkommen kann mehr förderlich, dass der Karriere.”

Wie viel Sie machen jeden Monat, Hoagland sagt, dass “die Mieteinnahmen abzüglich der Ausgaben—einschließlich der Hypothek, gemeinsame Steuern und Abgaben—gleich Netto-Einkommen.” So stellen Sie sicher, dass Sie genug Ladung mieten zu decken und noch ein bisschen Geld oben drauf.

Schließlich, nur können Sie sicher sein, dass Sie in der Lage sein zu handhaben, die Kopfschmerzen des seins für jemand anderen Vermieter. Da müssen Sie eine Lösung für so ziemlich jedes problem, die auftreten können—und nicht jeder bewältigen kann, die Verantwortung. “Sie brauchen, zu finden und Tierarzt Mieter, kassieren der mieten und befassen sich mit allen Problemen Ihrer Mieter mit dem Gerät”, sagt Hoagland. So versuchen, herauszufinden, was Sie tun würde, in eine ganze Reihe von möglichen Situationen—Was ist, wenn das Gebäude Kessel bricht und es keine Wärme? Was ist, wenn der Mieter entdeckt, die schwarzen Schimmel?—so, dass schnelle Maßnahmen ergriffen werden können, um zu beheben alles, und alles, was kommen könnte.

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