Top 10 Fehler von Kiwi-Immobilien-Investoren machen

Zehn wichtigsten Fehler, die Vermieter halten Sie zurück von der Erreichung der besten Ergebnisse aus Ihren Investitionen, sagen die Experten.
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Letzte Aktualisierung 15:45, 11. September 2015

Immobilien -, Investitions-Erfolg erfordert eine sorgfältige Planung und die Vermeidung häufiger Fallstricke.

Einige von Neuseelands top-Immobilien -, Investitions-Experten sagen, es gibt eine Reihe der häufigsten Fehler, Kiwi Vermieter halten zu machen.

Egal, ob Sie einen neuen investor oder ein paar Eigenschaften in Ihrem portfolio haben, vermeiden Sie diese fallen wird Ihnen helfen, erreichen Sie Ihre Ziele schneller.

Glauben property investment wird die Lösung für alle Ihre finanziellen Probleme

Property consultant Lisa Dudson, Autor des New Zealand Property Guide, sagte, dass viele Investoren hatten zu simpel, eine outlook.

“Nur weil Sie Eigentum besitzen, es bedeutet nicht, werden Sie automatisch wohlhabend und in der Lage sein, um bequem in Rente gehen.”

Sie sagte, es sei wichtig, nicht zu erwarten, in der Lage zu sein, eine Menge Geld über Nacht nichts zu tun.

“Die Menschen geraten, wie viel Geld Sie machen können und erkennen nicht, die Menge der Arbeit, die Sie setzen müssen.”

Nicht tun, die zahlen

Dudson hat gesehen, viele Menschen verbringen Hunderte von tausenden von Dollar auf einem Grundstück, ohne den ersten zu tun, die bei jeder Analyse das Angebot.

“Sie müssen nicht darüber nachdenken, was der cashflow sein wird, was das Angebot für Ihre finanziellen Positionen, ob es positiv oder negativ ist, oder welche sonstigen Kosten erfasst werden.”

David Whitburn, Projekt-manager bei der Fuzo Eigentum, sagte, dass viele Menschen nicht wissen, der Unterschied zwischen der Brutto-Rendite einer Immobilie – eine grundlegende Berechnung der Miete kommen als ein Prozentsatz des Kaufpreises – und die Rendite – was Sie verdienen würden, nachdem alle Kosten berücksichtigt wurden.

Die Kosten könnten leicht um den Unterschied zwischen einem Kauf auf eine gute Gelegenheit oder eine langfristige Belastung für die Finanzen.

Eigenschaft Kommentator Olly Newland sagte er oft begegnet Menschen, die stecken in “empire-building” – Modus.

“Sie hinreißen durch die Anzahl der Eigenschaften, die Sie besitzen und denken, Sie sind die Kaiser in einem Reich oder so, aber die Eigenschaften produzieren, kein Einkommen.”

Nicht das Verständnis der Risiken

Menschen zu Schaden kommen, durch Ihre überzeugung, dass Immobilienpreise immer nur nach oben gehen.

Dudson sagte, es sei wichtig für Immobilien-Investoren wissen, gab es Risiken.

“Die meisten können minimiert werden, aber Sie müssen wissen, was Sie sind.”

Sie sagte, ein Beispiel nutzen, das steigert die Renditen, wenn gut eingesetzt. Immobilien-Investoren haben Zugang zu viel mehr Einfluss als Investoren in vielen anderen asset-Klassen.

Investoren außerhalb Auckland können kaufen Sie einen $500,000-Eigenschaft mit nur 100.000 Dollar Kaution und profitieren Sie von den Errungenschaften der voll von 500.000 $Investition.

Wenn die Preise bewegen sich bis 5 Prozent in einem Jahr, die $100.000 Kaution wird Eigenkapital von 125.000 Dollar, anstatt nur $105,000 wenn es keinen Hebel.

Aber nutzen auch verstärkt das Risiko. Wenn die Preise gesunken 10 Prozent, würde das Haus im Wert von $450.000 und die Hälfte Ihrer ersten Einzahlung und Gerechtigkeit gegangen wäre.

Nicht immer Ratschläge

Immobilien-Investoren können Fehler vermeiden, indem Sie lernen von denen, die bereits bei anderen beobachtet.

Dudson sagte, dass alle Immobilien-Investoren sollten einen Buchhalter mit Erfahrung in Immobilien -, Investitions -, eine Eigenschaft, mentor oder einem Finanzberater zu sprechen.

Lokale Immobilien-Investoren-Vereine können helfen.

Dudson sagte, es sei wichtig, einen plan zu haben und überprüfen Sie es regelmäßig.

“Ich sehe Menschen kreuzen Ihre Finger und hoffen, dass alles gut wird. Sie müssen ständig schauen, was Sie tun und warum.”

Whitburn sagte, waren diejenigen, die erste Schritte sollten mit einem Anwalt sprechen und Steuerberater, um die richtige Eigentümerstruktur im Ort.

Er sagte, dass viele Leute kauften Eigenschaften im vertraut, wenn Sie nicht müssen, oder hatte look-through-Unternehmen, wo Sie gekauft haben, als eine Partnerschaft.

“Vertraut sind ideal für asset-Schutz, aber schlecht für die steuerliche Effizienz. Wenn die Eigenschaft ist, machen Verluste, die Sie dort stecken.”

Denken Finanzen ist nur über einen Kredit zu bekommen

Das Geld in der bank, eine Immobilie zu kaufen ist der einfache Teil, Dudson, sagte.

Viele Menschen haben nicht darüber nachdenken, wie Sie strukturiert Ihre Hypotheken, ob Sie Kapital und Zinsen, Zinsen nur, oder revolvierende Kredit.

Sie sagte, eine Hypothek broker mit Immobilien -, Investitions-Beratung helfen würde.

Whitburn, sagte revolvierenden Kredit-Konten waren gut für Immobilien-Investoren, weil Mietzahlungen kommen könnten und sofort ausgeglichen, die Zinsen auf ein Darlehen.

“Es ist besser, als das Geld in ein Scheck-Konto, und kehren Sie über.

Aber manche Menschen haben ein look-through-Unternehmen mit einem revolving credit-Konto, und Sie gehen aus mit es für Lebensmittel oder eine ski-Reise, wenn Sie geprüft werden, oder es geht um Steuer-Zeit, es ist ein absoluter Albtraum.”

Er schlug vor, Investoren reparieren Sie Teile Ihrer Kredite zu unterschiedlichen Konditionen, wie einige schwimmend, einige Feste, für ein Jahr, zwei Jahre und drei Jahre, so dass Sie kommen würde für die Erneuerung in versetzten Abständen.

“Es glättet die Zinsaufwendungen und bedeutet, dass Sie können, nutzen Sie Chancen, wenn die niedrigen Zinsen angeboten werden.”

Newland warnte davor, die Kreditaufnahme zu sehr auf Ihr eigenes Zuhause.

“Sie sollten nicht leihen mehr als die Miete aus dem Grundstück zu decken.”

Nicht die Verwaltung der Immobilie sowie

Dudson sagten, einige Investoren waren in der Lage die Verwaltung Ihrer eigenen Eigenschaften.

Viele würden am Ende nicht darum, die mieten sich oft genug oder nicht zu wissen, wie man mit problematischen Mietern.

“Hören Sie, ‘Sie sind so eine nette person.”, aber dann muss der Mieter nicht zahlen, Sie erhalten gefangen, und bevor Sie es wissen, Sie sind $3000 in Verzug ist.”

Whitburn sagte, die Anleger sollten sicherstellen, Sie hatten genug Geld beiseite zu decken, Reparaturen und Wartung, und halten Sie auf es.

“Nicht knausern, weil Sie am Ende mit schlechter Mieter und lässt Sie verlieren Zeit und Geld, es kostet Sie mehr auf lange Sicht.”

Nicht tun, due-diligence

Whitburn gesehen hat Investoren kaufen undichten Gebäuden, bezahlen Sie den vollen Marktpreis, kaufen oder Pacht von Eigenschaften, die nicht verstehen, die Bedingungen des Mietvertrags.

Menschen auch gebraucht, um zu verstehen, die juristische Vereinbarungen von allen Eigenschaften, die Sie gekauft haben, und alle mögliche Probleme, die entstehen können.

Es wurde immer schwieriger, genug Forschung vor dem Kauf, weil mehr und mehr Immobilien werden verkauft auf der Auktion, sagte er.

“Haben Sie nicht Zeit zu tun due diligence. Ich sehe Menschen, die Gebote zu viel bei einer Auktion, Sie lassen Ihre Emotionen in die Quere kommen, weil Sie schon immer gesucht haben für sechs Monate, und es nie erhalten, so dass Sie nicht über die maximale, die Sie bieten, Sie wollen einfach nur, um es zu gewinnen.”

Nur interessiert zu sein, wenn der Markt ist heiß

Eine Menge Leute entscheiden, zu gehen in das Eigentum der Investoren, wenn die Immobilienpreise steigen.

Dudson sagte, das sei der falsche Ansatz zu nehmen.

“In der Realität haben, sollten Sie den Kauf vor drei oder vier Jahren. Wenn es Untergangsstimmung, das ist, wenn Sie sollten Sie kaufen.”

Versteht nicht den Unterschied zwischen einem Haus und einer Investition-Eigenschaft

Nur weil Sie Ihre eigene Heimat, nicht davon ausgehen, Sie wissen genug über die Eigenschaft, sich zu einem Vermieter.

Ihr Kauf wird angetrieben werden muss, durch Dinge wie die zahlen, die laufende Wartung der Immobilie und den lokalen Mietmarkt nicht, wie attraktiv das Garten oder in der Küche ist.

Und das alte Sprichwort über den Kauf Anlageobjekte Sie möchten, um ein Leben in sich?

Dudson sagt, es ist verrückt. “Ich bezweifle, würde ich Leben in einer der investment properties, die ich besitze, weil Sie nicht, wo ich Leben will, wie ich Leben will.”

Kauf an der falschen Stelle

Whitburn, sagt er, ist doch der Umgang mit Menschen, die gekauft haben Eigenschaften, die auf dem Höhepunkt des letzten Booms in teilen von Neuseeland, wo die Preise noch nicht erholt.

“Stellen Sie sicher, Sie sind nicht über-ausgesetzt Städte. Sie haben großen Aufschwung, wenn die Industrie oder die Infrastruktur ist dort gesetzt, aber es ist nicht eine sichere Wette.”

Tokoroa ist eine beliebte investment-spot, weil die Investoren kaufen können Eigenschaften für $100.000, aber Whitburn erwartet, dass die Gewinne begrenzt werden.

“Irgendwo, kostet $75.000 und mietet für $200 in der Woche sieht aus wie eine gute Ausbeute, bis man bedenkt, dass es vielleicht nicht vermieteten 52 Wochen im Jahr, weil es gehört werden könnte, Mieter finden.

“Die Versicherung kostet gleich viel wie in einer größeren Stadt, die Reparatur Kosten sind höher und es gibt keine Größenvorteile in Preisen. Wenn die Zinssätze steigen, wird Ihr Eigentum werden können cashflow Neutrale oder negative ganz schnell.”

Er forderte Investoren um nach Orten zu suchen, wo es das Wachstum der Bevölkerung, Infrastruktur und Beschäftigung.

“Du hast zu investieren, die an diesen Standorten für Wachstum. Es hilft den Menschen bekommen, die nächste Einzahlung und hält cashflow robust.”

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