Wie Sie Wissen, Wenn ein Miet-Immobilie Ist eine Gute Investition – Investieren Sie Vier Weitere

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Ich habe 20 Mietwohnungen und umgedreht über 100 Häuser. Die Häuser, die ich kaufen flips sind in der Regel sehr viel anders als die Häuser, die ich kaufen mieten. Mit flips, ich bin besorgt über den Gewinn werde ich nach dem Verkauf des Hauses. Mit Ferienwohnungen, ich denke über viel mehr Dinge, weil ich mit den mieten für viele Jahre. Es ist schwer zu wissen, was eine gute Vermietung-Eigenschaft ist, denn jeder hat unterschiedliche Ziele -, Kapital -, Kredit-und Ausgaben. In diesem Artikel werde ich versuchen, die gehen über, was ich denke, ein guter Vermietung von Immobilien ist und welche Dinge zu betrachten, wenn Sie erwägen den Kauf einer Miet-Immobilie. Sie benötigen zum betrachten den cash-flow, den Wert, den Zustand, die Lage, und die Wirtschaft. Eigentum Steuern, Miete-Verhältnisse und andere Faktoren müssen berücksichtigt werden. Das klingt wie eine Menge von Informationen, die Sie wissen müssen, aber es ist nicht so schwierig, wie es klingt, wenn Sie wissen, was Sie suchen.

Warum ist der cash-flow wichtig beim Kauf von Immobilien?

Das erste, was ich schauen beim Kauf mieten ist, wie viel Geld Sie gehen, um mir jeden Monat oder was wird der cash flow sein. Ich will nicht, Immobilien zu kaufen, sogar brechen oder verlieren Sie Geld, in der Hoffnung Sie steigen im Wert in der Zukunft. Ich war sehr glücklich, dass viele meiner Eigenschaften habe gesehen, enorme Wertsteigerungen in den letzten Jahren in Colorado, aber dies war ein bonus, von dem Geld, das ich auf Sie jeden Monat.

Das problem mit dem brauchen Eigenschaften, die steigen im Wert, ist es keine Garantie Preis wird steigen, und der Verkauf eines Hauses ist teuer. Abschlusskosten, Provisionen, Reparaturen, Titel Gebühren und andere Kosten leicht übersteigen 10% des Verkaufspreises. Sie haben, um zu sehen, Werte erhöhen, mindestens 10% um den break-even auf eine Vermietung, wenn Sie nur den Kauf für die Wertschätzung und die Eigenschaft, bricht sogar jeden Monat. Ein weiteres problem mit Investoren, die die Häuser kaufen, sogar brechen oder verlieren Sie ein wenig Geld jeden Monat, ist, dass Sie oft unterschätzen die Kosten und verlieren mehr Geld als Sie dachte.

Wie berechnen Sie das Reale Einkommen auf ein Mietobjekt?

Ich will Geld auf mein Mietwohnungen, jeden Monat, nachdem die Zahlung aller Kosten…einschließlich der Hypothek. Ich denke rentals sind eine der besten Investitionen, weil Sie cash-flow liefern, solange Sie Sie besitzen (wenn Sie kaufen die richtige Eigenschaften). Die meisten Leute denken, dass eine Eigenschaft, dass die mieten für mehr als die Hypothek Zahlung, Geld macht, aber es gibt viele weitere Aufwendungen, die ein Vermieter muss prüfen:

  • HOA: nicht alle Eigenschaften haben eine HOA, aber einige Eigentumswohnungen haben können, HOA Rechnungen, die Hunderte oder Tausende von Dollar pro Monat.
  • Stellenangebote: ich würde es lieben, wenn alle meine Immobilien sind vermietet, 12 Monate pro Jahr und wurden nie leer, aber das ist nicht realistisch. Ich gehe davon aus, dass 5 bis 10% von meinem monatlichen mieten gehen in Stellenangebote an.
  • Wartung: wieder, ich würde es lieben, wenn keiner meiner mieten immer nötig, aber Sie sind Häuser, und Sie müssen gelegentlich repariert, oder einige Mieter nicht behandeln Sie gut. Ich nehme an, 5 bis 20% der monatlichen mieten werden die Kosten für Instandhaltung.
  • Property management: property manager kümmert sich um alle meine Eigenschaften, da brauche ich mir nicht die Mühe. Ich bin auch zu weich auf meinen Mietern und habe nicht die Zeit, um richtig zu Bildschirm. Property Manager kann kostenlos von 8 bis 12% der monatlichen mieten sowie leasing-Gebühren.
  • Dienstprogramme: einige Eigenschaften und mieten, der Vermieter könnte dafür verantwortlich sein für die Zahlung von Versorgungsunternehmen.

Alle diese Kosten können bis zu mehr als die Hypothek selbst. Wenn Sie nicht der Ansicht, diese Kosten, werden Sie in für eine große überraschung, nachdem Sie die Immobilie zu erwerben. Nicht alle Kosten werden passiert jeden Monat, aber irgendwann werden Sie schlechte Mieter oder große Wartungs-Elemente, make-up-für alle guten Monaten. Einer meiner Mieter hat vor kurzem $20.000 in Schäden an einer Immobilie. Das kann verschrecken viele potenzielle Vermieter, aber ich war darauf vorbereitet. Ich hatte budgetierten Geld für Stellenausschreibungen und Wartung auf alle meine Eigenschaften, und die meisten meiner Eigenschaften auch sehr gut. Ich möchte sehen, mindestens 15% cash-on-cash-Rendite auf meine mieten und 400 US-Dollar pro Monat in cash-flow. Ich mehr ins detail gehen, wie viel cash-flow müssen Sie in diesem Artikel, aber diese Zahl kann Verschieden sein, oder alle.

Warum willst du kaufen, Immobilien unter dem Marktwert?

Einer der größten Vorteile der Kauf von Immobilien ist die Fähigkeit, Eigenschaften zu kaufen, die unter dem Marktpreis liegen. Der Immobilien-Markt ist ineffizient, was bedeutet, dass die Preise sind nicht in Stein gemeißelt. Beim Kauf einer Aktie, für die Sie bezahlen den gleichen Preis für die Aktien wie jeder andere in dieser Zeit gegeben. Mit Immobilien eine person bezahlen full retail für ein Haus ($100.000) erstellen, während jemand anderes können die Bezahlung 30% unter full retail (70.000 USD) für ein ähnliches Haus, das hat auch einen Einzelhandel Wert von $100.000. Real estate ist sehr viel schwieriger zu Wert als Aktien. Es gibt weniger Käufer für ein bestimmtes Haus, und der Zustand und die features variieren zwischen den Häusern. Der Verkäufer hat auch andere Beweggründe, wie Geld, verkaufen, schnell, wollte nicht zeigen, ist das verschieben von Staat. Darüber hinaus könnte es sein, eine notleidende Verkauf. Alle diese Faktoren machen es möglich, ein Haus zu kaufen für weniger, als es eigentlich Wert ist.

Auf alle meine flips und alle meine Mietobjekte, ich bin in der Lage, erstellen Sie sofortige Gleichheit, indem Sie immer ein gutes Geschäft auf Sie. Ich kaufte mir eine Vermietung für $113,000, und es Bedarf 15.000 $in Arbeit aber einen Wert von $160,000, wenn die Arbeit getan war. Ich erstellte über 30.000 $in Eigenkapital, indem Sie immer einen guten deal machen und einige Reparaturen. Das mieten ist jetzt im Wert von $280,000 Dank Markt Anerkennung. Sehen Sie die zahlen auf alle meine mieten hier. Wenn Leute mich Fragen, ob eine Immobilie ist eine gute Gelegenheit, mieten, bitte ich Sie immer, “Sind Sie immer ein gutes Geschäft auf?” Beim Kauf mieten, die Sie benötigen, um die Vorteile der größte Vorteil von Immobilien und kaufen es unter dem Marktwert.

Welche anderen Faktoren sollten Sie beim Kauf Mietobjekte?

Cash-flow und Kauf unter Marktwert sind die zwei größten Faktoren, die man beim Kauf mieten, aber es gibt andere Dinge zu berücksichtigen:

  • Preis der Immobilie. Es wird schwer sein, zu finanzieren, Eigenschaften, die bewertet werden, unter 50.000 US-Dollar. Die billiger eine Immobilie ist, desto mehr Wartung und stellen Sie haben. Mit Häusern über $200.000, – Bargeld fließt, kann sehr hart sein.
  • Lage der Immobilie. Ist die Eigenschaft in einem Gebiet, das sehen vielleicht einige Anerkennung in der Zukunft? Wird die Wirtschaft besser oder schlimmer? Ich versuche zu bleiben Weg von allen Bereichen, verlieren Bevölkerung.
  • Wie viel Arbeit macht der Immobilie benötigen? Es kann hart sein, für einige Investoren zu finanzieren, Eigenschaften, die müssen eine Menge Arbeit.

Für weitere Informationen über Vermietungen, darunter, wie zu finden beschäftigt, finanzieren Sie Sie, welche Art von Eigenschaften zu kaufen, und viel mehr, überprüfen Sie heraus: Erstellen Sie ein Mietobjekt Reich: die no-nonsense-Buch auf die Suche nach Schnäppchen, die Finanzierung der richtige Weg, und verwalten mit bedacht aus. Es ist verfügbar in Taschenbuch -, Hörbuch-und eBook-format auf Amazon.

Fazit

Es gibt eine Menge, die geht in die Suche ein gutes Mietobjekt. Nicht jeder Markt hat gute Vermietung. Ich aufgehört zu kaufen, zu mieten in meiner Gegend, weil die Preise so hoch, und es war unmöglich, den cash-flow. Ich landete auf der Suche in anderen Staaten und dann Kauf kommerziellen Vermietungen. Die Art der Vermietung, die Sie kaufen, wird auch einen Unterschied machen, was für eine gute Vermietung sieht aus wie für Sie.

Hier ist eine tolle Seite, die ich verwenden, um mir helfen, gute Angebote zu den Exoten, ebenso wie die Finanzierung und andere Hilfe: exot Hacks.

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11 Kommentare

Sie lernen Geld-management-und stark entwickeln von customer service skills. Es gibt viele Möglichkeiten zu helfen, unsere community.

Hey Mark! Habe ich gelesen, Ihren Inhalt für eine lange Zeit, wie eine ehemalige CSU-grad! Es war wirklich cool zu beobachten, Sie haben Erfolg.

Da ich weiß, Sie sind nah an meinem Markt-vielleicht sind Sie sogar hier unten in Denver? Was denken Sie über die Aussichten auf dem vorderen Bereich? Mein plan ist zu verkaufen meine Grundschule, die ich hatte Glück, fangen die Welle von Denver, Wertschätzung und eine Neuverteilung der mein Kapital in der Vermietung. Ideal würde ich lieben, ein 4-plex, sondern erkennen, dass Sie sind schwer zu finden jetzt.

Was REI meetups würden Sie vorschlagen, um zu beginnen erziehen mich mehr in diesem Bereich über das, was funktioniert?

Vielen Dank für Ihre material-und hier ist, um Ihren anhaltenden Erfolg im Jahr 2018!

Schön zu sehen, jemand vor Ort! Ich denke, Anson Young hat ein tolles meetup. Senden Sie mir eine E-Mail an [email protected]

Ich war in der entsetzlichen Notwendigkeit eines solchen Artikels. Ich bin am überlegen zu investieren, die auf Mietwohnungen und dieser Artikel hat mir geholfen, zu verstehen, das Szenario. Halten Entsendung.

Hallo Markus, ich bin in der phoenix-Markt und habe eine Frage an Euch.. ich habe genug Eigenkapital aufgebaut in meinem aktuellen Haus zum Kauf eines Mietobjektes (Wohnung) für rund 120.000 Dollar mit einem home-equity-Darlehen. Allerdings finde ich es, dass die aktuellen Mietpreise in diese komplexe sind gleich die Zahlung, die ich auf die Home-Equity-Darlehen + HOA Gebühren. Ist jetzt nicht die Zeit, um diese Investition zu machen? Gibt es eine bestimmte Faustregel, die Sie empfehlen. Meine Frau und ich sind in unseren Mitte der Zwanziger Jahre, und wollen einige Ratschläge

Was denkst du nach dem Lesen des Artikels?

Die “schlechten Mietern”, was schon immer genug, um mich erschrecken Weg von Mietwohnungen, vor allem, da Sie aktiv arbeiten, um zu vernichten alle übrigen Rechte Vermieter haben, wenn es um Räumungen/etc. Hatten Sie jemals ein problem mit Mietern, die Sie benötigt, zu vertreiben und konnte es nicht (oder Sie verklagt Sie für Diskriminierung, etc.) oder ist das problem einfach nur übertrieben in meinem Kopf?

Nein, ich habe schlechte Mieter, aber immer in der Lage war, zu vertreiben. Es hängt alles davon ab, in welchem Zustand Sie Leben in.

Danke für die info, Mark. Mein Mann und ich haben derzeit 8 Ferienhäuser und sind in den Prozess der Kauf 2 weitere Vermietungen oder Flossen. Wir diskutieren hin und her, wenn Sie sein sollten, Flossen oder mieten. Das ist also eine gute Einsicht auf die Entscheidung, welchen Weg zu gehen.

Findest du, lieber kleinere (2, vielleicht 3 Schlafzimmer-Einheiten) für die Vermietung? Dann, wenn es größer ist wie ein 4-Schlafzimmer-möchten Sie flip?

Ich finde es erstaunlich, Sie können so viele flips auf einmal, müssen Sie haben ein fantastisches system und die Menschen im Ort zu verwalten. Auch ich habe gerade gelesen, Sie haben Zwillinge auch. Wir haben 3-jährige Zwilling-Jungen und dann ein 5-jähriger junge. Hält Sie beschäftigt, wie Sie wissen!

Vielen Dank und ich freue mich, zu hören, was Sie bevorzugen und Ihre Methode, wenn es darum geht, zu entscheiden, zu mieten oder zu kippen.

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